2012年3月濱州蒲臺古城2012年營銷推廣方案.pptVIP

蒲臺古城2012年營銷推廣方案,北京青騰,2012年3月,綱 要,目錄,市場對比,產(chǎn)品解讀,營銷策略,推廣計劃,年度銷售目標,客群分析,產(chǎn)品解讀,我 們 賣 什 么?,賣什么？,答 案：,地 段 + 資 源 + 高端產(chǎn)品,地段！,地段！,還是地段！,1500年歷史給地塊本身賦予的價值 濱州發(fā)祥地 人文歷史，龍脈傳承，,復古之城，創(chuàng)作中,政府對地塊的關注和重視 規(guī)劃定位，濱州象征,城市名片，打造中,老城區(qū)商圈帶來優(yōu)良的配套 十分鐘生活圈,都市之城，實現(xiàn)中,濱城區(qū) 第七小學,天鷺幼兒園,寶寶幼兒園,濱城區(qū)逸夫小學,金娃娃幼兒園,山東省北鎮(zhèn)中學,蒲園門診,協(xié)和醫(yī)院,市立醫(yī)院,本案,濱城區(qū) 核心商圈,商業(yè)配套 1.5公里內(nèi)即為老城區(qū)商圈，集科技、生活、購物、休閑、娛樂等于一體的綜合性商業(yè) 圈滿足您的生活購物需求。 生活配套 項目周邊1.5公里內(nèi)配有海鮮批發(fā)市場、水果蔬菜批發(fā)市場、美食街、茶葉家具建材批 發(fā)市場及多家賓館飯店等基本生活配套。 教育配套 項目周邊1公里內(nèi)輻射數(shù)家幼兒園（0.5公里內(nèi)3家），2.5公里內(nèi)輻射小學、中學及高 中教育配套。 醫(yī)院配套 項目周邊2.5公里內(nèi)輻射大型醫(yī)院7家及數(shù)十家門診，醫(yī)院配套設施完善。,資 源,八園為蒲園、懷蒲園、青城園、蒲情圓、蒲荷園、知春園、生態(tài)園、民俗園；十景為蒲湖泛舟、拾樓望月、蒲城懷古、黃河瞭望、踏湖尋坊、神龜馱城、唐賽爾祠、蒲地霞起、坐釣秋水、綠島松聲。,坐擁蒲湖景區(qū)八園十景 臨水而居，城市綠肺，天然氧吧,生態(tài)墅院 觀湖宅邸,蘊含著這座城市獨特的氣質(zhì) 折射出這座城市最具價值的內(nèi)涵,設計理念 建筑風格 園林景觀 物業(yè)、安防、智能化,高端,高 端 路 線,產(chǎn) 品,？,市場對比,對手賣什么 ? ？,別墅產(chǎn)品,競爭個案配套設施對比分析,競爭個案硬件對比分析,競爭個案景觀對比分析,競爭個案建筑風格對比分析,住宅產(chǎn)品,競爭個案配套對比分析,競爭個案景觀對比分析,競爭個案建筑風格對比分析,客群分析,我們賣給誰？,尋找我們的客戶,他們是誰 ？,他們需要什么,【客戶購買心理分析】,購買原因,購買心理,營銷思路,體現(xiàn)身份 面子問題 體驗營銷 使用性 實用主義 講事實、擺道理 增值保值 投資渠道 描繪遠景價值 跟風購買 羊群效應 線下營銷,鎖定我們的 市場客源！,NOW,顯性客戶具體描述： 當?shù)丶巴鈦硭綘I業(yè)業(yè)主 本地及外來的私企中層管理人員 國企中高級管理人員及高級技術人才 政府具有一定職務的公務員 具有較高收入的部分教師、律師、醫(yī)師,隱性客戶具體描述： 通過項目品牌的建立、產(chǎn)品的塑造等逐漸挖掘出的潛在的隱性客戶群。 自由職業(yè)者（證券從業(yè)人士等） 收入較高的個體工商業(yè)者 具有隱性收入的其他人士,營銷策略,事件一 ：奠 基 儀 式 事件二 ：蒲 臺 文 化 節(jié) 舉 辦,策略一：地塊形象價值提升（籌備期） 借助政府力量對地塊進行炒作，樹立蒲臺古城復興形象。,活動主題： 奠基典禮 暨蒲臺古城項目工程啟動儀式,活動目的： 邀請政府領導參加，利用電視、電臺、報紙軟文全方面 報導，進行地塊的人文歷史概念炒作，項目形象初公開，使蒲 臺地塊概念初步引起社會關注。 活動時間： 2012年4月,事件（一）,做影響,活動主題： 舉行蒲臺文化節(jié)，包括蒲臺廟會及蒲臺古城風采展 -蒲臺古城風采展示館（臨時售樓處）公開,活動目的： 繼續(xù)炒作蒲臺地塊概念，使本項目地塊具悠久人文歷史的概念深入人心。 活動時間： 2012年5月,事件（二）,做影響,排號活動：客戶按照排號單順序享受優(yōu)先選房權 形式：辦理蒲臺古城VIP金卡，會員可以享受以下優(yōu)惠 現(xiàn)金 實物 禮品 折扣,策略二：內(nèi)部認購（蓄客期）,動作一 ：宣傳車下縣 動作二 ：商會及企事業(yè)單位拜訪,策略三：巡展活動（蓄客期）,活動目的： 定期組織售樓員到外縣進行宣傳和路演，并對濱城區(qū)及下 縣的商會及企事業(yè)單位進行拜訪，上門進行產(chǎn)品說明會（先期必須完成電 話拜訪及DM直投工作），擴大項目的宣傳途徑，積累更多的客戶為銷售做鋪墊。 活動時間： 臨時售樓處成立后定期組織,挖圈層,事件一 ：售樓處（會所式商業(yè)）公開 事件二 ：樣板區(qū)公開 事件三 ：開盤活動,策略四：體驗式營銷展示產(chǎn)品形象（強銷期）,活動主題： 售樓處（會所式商業(yè)）公開 蒲臺古城項目永久售樓處開放,活動目的： 邀請積累客戶參觀現(xiàn)場展示中心，通過現(xiàn)場售樓處的品質(zhì)增強客戶對項目的信心，強化對項目認同感。 活動時間： 2012年8月,事件（一）,重體驗,活動主題： 樣板區(qū)公開 商業(yè)、別墅樣板區(qū)公開,活動目的： 邀請積累客戶參觀，舉行現(xiàn)場產(chǎn)品說明會，增強客戶對項目高端產(chǎn)品的認同感，同時可通過耳語傳播積累更多的客戶 。 活動時間： 2012年8月,事件（二）,重體驗,活動主題： 開盤酒會,活動目的： 開盤后舉行開盤酒會暨已購客戶答謝會，增強客戶對產(chǎn)品的認同及服務的滿意，同時聚攏現(xiàn)場人氣，讓新老客戶體會到現(xiàn)場銷售火暴現(xiàn)象，提高成交數(shù)量。 活動時間： 2012年9月,事件（三）,重體驗,利用秋季房展會契機大力宣傳，進一步增強項目在市場中的知名度，同時結合促銷活動，提升去化速度。,策略五：房展會（強銷期）,推廣計劃,本案建議分兩期開發(fā)： 一期開發(fā)別墅、商業(yè)； 二期開發(fā)住宅,用別墅產(chǎn)品入市來宣達項目高端形象 城門樓、將軍衙署動工可符合政府的要求，又可體現(xiàn)項目古城歷史,理由,時間軸線,強銷期,推盤節(jié)奏,奠基,銷售,蓄客期,售樓處、 城門樓封頂,4月初,6月中,售樓處、 樣板間開放,工程進度,8月中,臨時售樓 處包裝完成,5月上旬,解籌 （別墅、商業(yè)）,景觀示范區(qū)完成,籌備期,取得預售證正式開盤,9月初,持續(xù)期,12月底,持續(xù)銷售、住宅開始蓄客,推廣節(jié)奏,客戶積累、內(nèi)部認購,10月底,時間軸線,籌備期,開發(fā)商 主要工作,三月,四月,（1周）（2周）（3周）（4周）,代理商 主要工作,廣告公司 主要工作,（2周）（3周）（4周）,1、外展點確定；2、室內(nèi)設計、裝修招標；向政府索取有關蒲臺歷史資料,1、外展點選址； 2、廣告媒體廠商尋找,確定12年廣告推廣方案,規(guī)劃方案報批,配合開發(fā)商尋找活動公司；同時尋找銷售工具廠商,洽商媒體渠道、銷售道具廠商,市場調(diào)研月報,確認LOGO、案名、VI系統(tǒng),奠基,配合完成奠基,外展點廣告布置設計方案確定,完成蒲臺古城文化活動方案設計,蒲臺古城宣傳片腳本確定,詳規(guī)確定,市場調(diào)研月報,銷售道具設計確定,臨時售樓處選址建議：,渤海七路黃河一路交匯處,位置：渤七黃一 面積：約150平米 主題：蒲臺古城臨時展示館,沙盤展示區(qū) 古城風采展示區(qū) 接待洽談區(qū) VIP室 辦公區(qū) 儲藏間 衛(wèi)生間、更衣室,臨時售樓處功能區(qū)建議,時間軸線,蓄客期,開發(fā)商 主要工作,五月,六月,（1周）（2周）（3周）（4周）,代理商 主要工作,廣告公司 主要工作,七月,（1周）（2周）（3周）（4周）,（1周）（2周）（3周）（4周）,項目開工,蒲臺文化節(jié)方案確定,蒲臺文化節(jié)媒體宣傳設計,臨時售樓處完成；沙盤、家配圖、效果圖發(fā)包,銷售進場（臨時售樓處）,現(xiàn)場售樓處裝修、設計招標,第一波銷售工具設計完成（海報、手提帶、紙杯、基地圍檔）,蒲臺文化節(jié),進入排號期；市場月報告,企事業(yè)單位高管及商會會員名單搜集,延續(xù)排號活動,現(xiàn)場售樓處進入裝修,外展點沙盤進場；宣傳片完成,第二波銷售工具完成（DM、戶型冊）,DM直投、宣傳車巡展,接洽按揭銀行,市場月報告,排號活動繼續(xù),1、制定價格、折扣、銷控策略；2、產(chǎn)品試銷,確定交房標準及各項軟性設施,現(xiàn)場售樓處完成,整理試銷數(shù)據(jù)、調(diào)整價格、銷控策略,開盤期廣告方案確定,現(xiàn)場售樓處建議,A,C,B,永久性售樓處 建議：體驗館,會所式主題餐廳 建議：楚膳,樣板示范區(qū) 建議：雙拼,售樓處-動線建議,體驗式過程,體驗高端會所式服務 盡享奢華、彰顯品味,感受古建筑的偉大 重溫蒲臺古城文化,感受精致景觀示范區(qū) 享受城市奢華樣板間,售樓處-動線建議-城樓門,利用城樓門的恢復來重現(xiàn)蒲臺古城的歷史，感受古城文化的同時了解歷史,售樓處-動線建議-售樓處建議,功能分區(qū)：,A、文化展示區(qū)（古城文化展示） B、產(chǎn)品展示區(qū)（體驗式高端主題會所、別墅樣板間） C、行政辦公區(qū)（貴氣十足又不失現(xiàn)代風格）,售樓處功能分布圖,樓梯,沙盤展示區(qū),古城風采 展示區(qū),茶樓包廂,產(chǎn)品 展示區(qū),27000,茶樓包廂,接待區(qū),辦公區(qū),一樓功能分布,售樓處功能分布圖,A，中廳VIP接待； B，衛(wèi)生間； C，豪華臥室； D、G，露臺； E，樓梯 F，功能房,A,D,C,B,E,G,F,二樓功能分布：,售樓處外環(huán)境,售樓處會所形式建議,產(chǎn)品展示區(qū),售樓處會所形式建議,時間軸線,強銷期,開發(fā)商 主要工作,八月,九月,（1周）（2周）（3周）（4周）,代理商 主要工作,廣告公司 主要工作,十月,（1周）（2周）（3周）（4周）,（1周）（2周）（3周）（4周）,現(xiàn)場售樓處完成,銷售進駐現(xiàn)場售樓處,開盤活動媒體宣傳設計完成,預售證取得,售樓處公開、解籌、定轉簽，開始持續(xù)進行簽約、追款、按揭資料,開盤策略確定,樣板房、示范景觀區(qū)完成、開放,市場月報告、銷售數(shù)據(jù)整理回饋,正式公開、開盤酒會,房展會廣告設計完成,市場月報告,參加秋季房展會,配合開發(fā)商參加秋季房展會,市場月報告,持續(xù)期（2012年11至12月）,完成已定購、簽約客戶后續(xù)未競適宜，加強回款力度,持續(xù)進行老客戶開發(fā),調(diào)整媒體渠道和宣傳方向，進行客層細分,持續(xù)宣傳車巡展,媒體配合,有效的整合傳播,在推廣過程中，必須進