2009年安徽淮北五馬路地塊前期研發(fā)報告.ppt

五馬路地塊 前期研發(fā)報告,報告目錄,地塊概況1,基本經(jīng)濟指標：,面積：約132.74畝，約88500平方米 長度：南北長約400米 寬度：東西寬約為220米,地塊位置：,地塊位于淮北市城東南經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi) 惠黎路與長山南路交匯處 距離市中心約7公里，車程10分鐘 距離城市副中心約3公里，車程5分鐘,地塊規(guī)劃要求：,容積率2.3 住宅加商業(yè)用地 總建筑面積約20000平方米,地塊概況2,地塊三維示意,本案,市場分析,【撥云見日 攀登巔峰】 項目市場展望,區(qū)域分析,2,國內(nèi)地產(chǎn),1,國內(nèi)地產(chǎn),1-5月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積9875萬平方米，同比下降28.6%；完成土地開發(fā)面積8845萬平方米，同比下降13.3%。,一、房地產(chǎn)開發(fā)完成情況,1-5月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資10165億元，同比增長6.8%，增幅比1-4月提高1.9個百分點，比去年同期回落25.1個百分點。,商品住宅完成投資7105億元，同比增長4.4%，比1-4月提高1.0個百分點，比去年同期回落30.6個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為69.9%。,1-5月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積21.85億平方米，同比增長11.7%，增幅比1-4月回落0.7個百分點；房屋新開工面積3.57億平方米，同比下降16.2%，降幅比1-4月擴大0.6個百分點；房屋竣工面積1.62億平方米，同比增長22.6%，增幅比1-4月回落4.5個百分點。其中，住宅竣工面積1.33億平方米，增長23.6%，比1-4月回落4.9個百分點,市場分析,1-5月，商品房銷售額11389億元，同比增長45.3%。其中，商品住宅銷售額增長49.0%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長11.6%和27.9%。,二、商品房銷售情況,1-5月，全國商品房銷售面積24644萬平方米，同比增長25.5%。其中，商品住宅銷售面積增長26.7%；辦公樓銷售面積下降1.8%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長18.3%。,1-5月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源17523億元，同比增長16.1%。其中，國內(nèi)貸款3962億元，增長15.8%；利用外資225億元，下降8.7%；企業(yè)自籌資金6244億元，增長10.9%；其他資金7091億元，增長22.3%。在其他資金中，定金及預(yù)收款4158億元，增長17.2%；個人按揭貸款1983億元，增長39.8%。,三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況,國內(nèi)地產(chǎn),市場分析,分地區(qū)看，與上年同月相比，新建住宅銷售價格上漲的城市有28個，其中漲幅最大的5個城市是：銀川5.9%、蘭州5.7%、西寧4.5%、錦州4.4%、牡丹江3.1%；價格下降的城市有41個，其中降幅最大的5個城市是：深圳下降6.9%、石家莊下降6.3%、廣州下降5.6%、徐州下降5.6%、桂林下降5.5%。 與上月相比，新建住宅銷售價格上漲的城市有60個,其中漲幅最大的5個城市是：溫州3.8%、廈門2.1%、深圳1.7%、金華1.5%、長春1.5%；價格下降的城市有6個，價格降幅均在0.1%-0.5%之間。 二手住宅銷售價格同比上漲0.9%，漲幅比4月份擴大0.9個百分點；環(huán)比上漲0.7%，漲幅比4月份縮小0.1個百分點。 分地區(qū)看，與上年同月相比，二手住宅銷售價格上漲的城市有35個，其中漲幅最大的5個城市是：三亞10.7%、南寧7.1%、鄭州6.7%、哈爾濱5.7%、洛陽5.3%；價格下降的城市有35個，其中降幅最大的5個城市是：吉林下降9.8%、石家莊下降6.1%、唐山下降6.0%、岳陽下降5.6%、濟寧下降4.6%。 與上月相比，二手住宅銷售價格上漲的城市有46個，其中漲幅最大的5個城市是：深圳4.1%、烏魯木齊1.8%、濟寧1.8%、溫州1.7%、廈門1.7% ；價格下降的城市有9個，其中煙臺下降1.3%，其他城市價格降幅均在0.1%-0.4%之間。 新建非住宅銷售價格同比下降0.2%，環(huán)比上漲0.3%。 與上年同月相比，辦公樓銷售價格上漲1.5%，商業(yè)營業(yè)用房銷售價格下降0.6%，其他用房銷售價格下降4.4%。與上月相比，辦公樓銷售價格上漲0.6%，商業(yè)營業(yè)用房銷售價格持平，其他用房銷售價格上漲0.4%。,四、70個大中城市房屋銷售價格指數(shù),5月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降0.6%，降幅比4月份縮小0.5個百分點；環(huán)比上漲0.6%，漲幅比4月份擴大0.2個百分點。 新建住宅銷售價格同比下降1.3%，降幅比4月份縮小0.4個百分點；環(huán)比上漲0.7%，漲幅比4月份擴大0.4個百分點。,分類型看，與上年同月相比，經(jīng)濟適用房銷售價格上漲0.4%；商品住宅銷售價格下降1.5%，降幅比4月份縮小0.5個百分點，其中普通商品住宅銷售價格下降0.9%，高檔住宅銷售價格下降3.6%。與上月相比，經(jīng)濟適用房銷售價格持平；商品住宅銷售價格上漲0.7%，其中普通商品住宅銷售價格上漲0.8%，高檔住宅銷售價格上漲0.6%。 分套型看，90平方米及以下的新建住宅銷售價格同比下降0.2%，環(huán)比上漲0.6%。,國內(nèi)地產(chǎn),市場分析,五、全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù),國內(nèi)地產(chǎn),市場分析,5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）為95.94，比4月份提高1.18點。,從分類指數(shù)看：房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為93.13，比4月份提高1.93點; 本年資金來源分類指數(shù)為96.62，比4月份提高2.32點; 土地開發(fā)面積分類指數(shù)為92.55，比4月份回落0.15點; 商品房空置面積分類指數(shù)為89.05，比4月份回落2.15點; 房屋施工面積分類指數(shù)為93.93，比4月份提高0.46點。,國內(nèi)地產(chǎn),市場分析,六、小結(jié),論點一：09年及未來一定的時間內(nèi)全國經(jīng)濟形式任不容樂觀,論點二：09年政府暖市行為將在09年取得短期效果，但地產(chǎn)走勢向好仍取決與政府的態(tài)度和整體經(jīng)濟環(huán)境,關(guān)鍵詞：拼政策、拼經(jīng)濟,房地產(chǎn)市場開始進入中期調(diào)整期,任何地產(chǎn)項目在沒有做好資源整合的應(yīng) 對準備時,貿(mào)然進入,都將受到極大影響!,淮北市是安徽省的省轄市，地處蘇魯豫皖四省交界、淮海經(jīng)濟區(qū)腹心，市轄一縣三區(qū)：濉溪縣、相山區(qū)、杜集區(qū)和烈山區(qū)，總面積2741平方公里，人口213.7萬人，其中市區(qū)人口45萬左右。 二、淮北08經(jīng)濟走勢 1、淮北市金融機構(gòu)存款 08年元月存款300.8億，08年10月372.4億，增長23.8%； 2、淮北市CPI指數(shù)（居民價格消費指數(shù)） 08年10月較上年同期累計上漲7%； 3、淮北市社會消費品零售總額 08年10月較上年同期累計上升22.3%； 其中批發(fā)行業(yè)較上年同期累計上升21.3%、零售行業(yè)較上年同期累計上升21.7%；住宿餐飲行業(yè)較上年同期累計上升27.1%；其他行業(yè)較上年同期累計上升12.4%； 4、固定資產(chǎn)投資總額 08年10月較上年同期上升45.2%，其中房地產(chǎn)投資上升22.7%。,市場分析,區(qū)域概況,區(qū)域分析,08年淮北經(jīng)濟指標,市場分析,區(qū)域分析,市場分析,淮北市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)狀況,基于全國原煤走勢、全國銷量走勢、全國煤炭庫存走勢，09年上半年度煤炭價格形式將持續(xù)惡化后目前已經(jīng)逐步回升勢頭，但這并不能表示，一切都已經(jīng)可以安定和蓬勃發(fā)展，諸多不確定因素依然存在，前景依然堪憂！,區(qū)域分析,四橫四縱新城區(qū)市級商業(yè)中心】 結(jié)合舊城改造，在惠苑路和人民路之間，以現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施為基礎(chǔ)，逐步提升檔次，完善功能，優(yōu)化布局，建設(shè)成皖北最大的商業(yè)、服務(wù)業(yè)中心。所轄區(qū)域大型商貿(mào)項目包括：蘇果超市、真棒特賣場、中泰廣場、亞太廣場、世紀廣場、體育中心、商業(yè)步行街、休閑餐飲一條街、商業(yè)物流中心。 惠苑路建設(shè)成集時尚消費、特色餐飲、休閑購物、文化娛樂為一體的商業(yè)步行街； 以桓潭路為主線，建設(shè)具有商業(yè)、休閑等多功能的景觀街（包括美食街）； 在曲陽街道辦事處淮海西路與西山路交叉口東南處建設(shè)美食城； 在人民路街道辦事處曙光社區(qū)規(guī)劃建設(shè)特色小吃美食一條街； 在東山街道辦事處特鑿公司內(nèi)建設(shè)東山特色小吃一條街。 黎苑路為運動健身一條街；南黎路為汽車銷售維修美容一條街； 向陽路為餐飲美食一條街； 相山中(南)路為專業(yè)賣場一條街；長山路為歐美風情一條街； 翠峰路為文化娛樂書店一條街。,淮北市規(guī)劃興建新區(qū)居住、生活商業(yè)中心， 著力于人民居住等生活環(huán)境和配套的提高上。,政府規(guī)劃分析,市場分析,區(qū)域分析,惟獨對項目宗地片區(qū)沒有做詳細的規(guī)劃，這必須引起我們關(guān)切,競爭狀況分析,市場分析,代表性樓盤,相王國際廣場,相山峰景,匯景家園,和諧大廈,金色云天,市場分析,競爭狀況分析,中泰國 際廣場,中央花城,慢街金鋪,萬馬相山庭院,湖畔御景,帝景翰園,葉地塊,市場分析,競爭狀況分析,2009年一季度淮北市房地產(chǎn)市場情況分析 新建商品房,放量較大，對項目市場來說是欣欣向榮的局面，但未來卻是有著巨大的壓力,市場分析,競爭狀況分析,2009年一季度淮北市房地產(chǎn)市場情況分析 存量商品房,市場分析,競爭狀況分析,淮北市商品房各區(qū)縣2009.6交易柱形圖,市中心區(qū)商品房依然是首選,淮北全市住宅競爭態(tài)勢 總體呈現(xiàn)“兩好”的主流競爭態(tài)勢。09年，淮北市住宅開發(fā)呈現(xiàn)往南發(fā)展的主流趨勢，四、五馬路開發(fā)大量商品住宅。 傳統(tǒng)一、二、三馬路住宅和四馬路核心地段的住宅物業(yè)較受市民認可。 板塊競爭愈演愈烈，淮北目前形成氣候的板塊有三，一為傳統(tǒng)老城區(qū)板塊，二為以桓譚公園為核心的東城板塊，三為以四、五馬路為核心的南城板塊； 南城板塊的競爭處于白熱化的狀態(tài) 以四、五馬路為核心的南城區(qū)域上市體量巨大，目前在售的有中泰廣場、帝景翰園、新城國際、慢城商鋪、翡翠島、大名城、金方星河灣、凱萊文苑、水岸碧瑰園等眾多項目。 南城打的兩張牌：一為口碑宣傳牌；二為景觀牌。,市場分析,競爭狀況分析,淮北 居住型向享受型轉(zhuǎn)變?；幢笔忻竦淖≌M觀念已從過去“居者有其屋”轉(zhuǎn)變?yōu)椤熬诱哂屑盐荨钡南M觀點，較為注重居住環(huán)境、戶型結(jié)構(gòu)、周邊配套、物業(yè)管理等方面，以小易大，以舊換新、用明天的錢買今天的房等消費觀念已普遍被市民接受。 置業(yè)方式多樣化。由一次性購房、一次性付款轉(zhuǎn)變?yōu)橄蜚y行貸款購房觀念轉(zhuǎn)變，同時，二次置業(yè)、三次置業(yè)及以上的消費群體置業(yè)占主流地位。 消費者住宅需求引發(fā)產(chǎn)品觀念更新，根據(jù)問卷調(diào)查了解，湖畔御景、萬馬相山庭院、帝景翰園這些產(chǎn)品最為客戶所接受。房屋的設(shè)計跟趨人性化，社區(qū)的品質(zhì)上有了新的飛躍。體現(xiàn)了人與自然、環(huán)境的和諧統(tǒng)一。這些都說明了消費者住宅需求引發(fā)地產(chǎn)公司理念更新。,認選率比例分布,市場分析,競爭狀況分析,淮北 總體價格穩(wěn)中有微升（如圖，消息來源：房地產(chǎn)管理局） 根據(jù)淮北市房地產(chǎn)管理局的數(shù)據(jù)，淮北市房地產(chǎn)價格穩(wěn)步攀升，但成交量萎縮，根據(jù)官方，5月淮北全市成交商品房住宅2205套。,市場分析,競爭狀況分析,目前淮北市消費者居住多層的約51%，居住小高層的約22%，居住高層的約8%，居住別墅的約2%，居住其他物業(yè)類型的約17%；其中39.1%居住在一、二層，33.4%居住在三、四層，17.6%居住五、六層，9.9%居住在七層以上。 但是，淮北人對高層和小高層的抗性較小，并且有著住高層是身份的象征這樣一個觀念。目前在售的樓盤也有很多是高層。,市場分析,需求狀況分析,從目前被調(diào)查者的居住面積在65以下的約占11.9%，65-75之間的約15.7%，75-85之間的約20.5%，85-95之間的約18.1%，95-105之間的約13.8%，95-105之間的約5.7%，115以上的約14.3%。 由上圖表可以看出，淮北市以前建設(shè)的住宅面積大多數(shù)都較小?；幢笔心壳按嬖诘膽粜椭卸叶d一衛(wèi)及二室一廳一衛(wèi)占絕大多數(shù)，住宅面積也大多為65-95，絕大多數(shù)的被調(diào)查者居住的是多層住宅。,市場分析,需求狀況分析,從上圖可以看出：被訪者的學歷大多集中為大專和本科，二者合計達到了60%；同時，高中及中專占到了25%，這些客戶是受過不同程度的高等級教育的，有一定的素質(zhì)和修養(yǎng)。,市場分析,需求狀況分析,從上圖可以看出：被訪者的學歷大多集中為大專和本科，二者合計達到了60%；同時，高中及中專占到了25%，這些客戶是受過不同程度的高等級教育的，有一定的素質(zhì)和修養(yǎng)。,市場分析,需求狀況分析,在調(diào)研采樣中，獨居的只占到1%，這是由淮北相對比較閉塞的城市狀況，導(dǎo)致人口流動較少所造成的。 從調(diào)研數(shù)據(jù)得出，淮北的家庭大多數(shù)是三口之家，這反映出對住房的面積需求不會很大。二口和四口及以上大致相當，所以淮北家庭的數(shù)量可以以每戶三口來預(yù)估?；幢笔袇^(qū)總?cè)丝跀?shù)為45萬，則相當于有15萬個家庭。,市場分析,需求狀況分析,從上圖中可以看出：被訪者的年齡集中在20-50歲，比例占到了96%，60歲以上為最少。事實上，有購房需求的也主要集中于20-50歲的這一年齡段：具備購買力的改善居住功能性購房者多在30-50歲的年齡段；而首次購房（包括婚房）則多在20-30歲，其購買力有限，通過自身的努力實現(xiàn)購房不現(xiàn)實，多以父母（親戚）支持為主。,市場分析,需求狀況分析,在置業(yè)計劃上，調(diào)研對象中66%的表示會在三年內(nèi)有購房計劃。這部分的客戶都是潛在的購房者。,市場分析,需求狀況分析,從上圖中可以看出：對戶型的要求集中為兩房和三房，其中，三房一廳的比例達到了46%；從調(diào)查的數(shù)據(jù)來看，對一房和超大戶型作出選擇的人很少，換句話說，改善功能型購房希望能有更好的居住環(huán)境和戶型面積，因此，主力房型以兩房、三房為主。,市場分析,需求狀況分析,從上圖中，我們可以看出被訪者針對這一問題集中的回答是“2000以下”和“20003000”，兩者之和為78%；一則說明部分被訪者購買能力有限；二則說明所做出的回答可能存在一定的水分或保留；三則說明受當前房地產(chǎn)市場不景氣的影響，購房者的“觀望”心態(tài)和“看跌”心理普遍存在；購房者可能有著期望部分樓盤價格能回落或控制在20002500，甚至在2000以下的心理。,市場分析,需求狀況分析,從上圖的數(shù)據(jù)顯示來看，對生活便利性、交通便利、教育配套的關(guān)注程度最高，分別是14%、16%、17%；其次是社區(qū)環(huán)境、建筑品質(zhì)、景觀規(guī)劃和樓宇外觀，分別占到了10%、10%、8%、7%。這說明淮北市民在購買房產(chǎn)時已經(jīng)從只關(guān)注地段、交通情況等方面的“第一需求”，逐漸向著關(guān)注環(huán)境和外觀等的“第二需求”轉(zhuǎn)變。,市場分析,需求狀況分析,從上圖的數(shù)據(jù)顯示來看，對24小時熱水、遠程抄表、保安系統(tǒng)和防泄漏系統(tǒng)的關(guān)注程度最高，分別是12%、10%、10%、10%；其次是煙感溫感和隔音玻璃，分別占到了8%、9%。這說明淮北市民在小區(qū)智能化方面，相對來說比較注重安全方面。,市場分析,需求狀況分析,據(jù)以上調(diào)查分析可以看出，目前淮北市消費者對住宅的要求日益提升，不再只是單一的滿足居住，而是希望把住宅營造成享受生活的場所，一個反映個人品位的地方。,市場分析,市場分析,項目個案分析,市場分析,項目個案分析,市場分析,項目個案分析,市場分析,項目個案分析,市場分析,項目個案分析,市場分析,項目個案分析,市場分析,項目個案分析,市場分析,項目個案分析,市場分析,項目個案分析,市場分析,項目個案分析,市場分析,項目個案分析,市場分析,項目個案分析,市場分析,項目個案分析,市場分析,項目個案分析,市場分析,項目個案分析,市場分析,項目個案分析,市場分析,總量統(tǒng)計,以上開發(fā)項目中不包含新近開發(fā)項目和未來開發(fā)量，從目前市場實際情況來看，該區(qū)域總開發(fā)量接近500萬平方米,市場分析,開發(fā)量,產(chǎn)品品質(zhì),消費者需求,營銷趨勢,全淮北市域總開發(fā)量 在未來三年內(nèi)，將遠 遠大于市場總需求量 ，未來三年內(nèi)淮北地 產(chǎn)市場的開發(fā)運營形 式將出現(xiàn)較為嚴重的 運營難度和惡性競爭 的局面，給各個地產(chǎn) 項目可實現(xiàn)利潤帶來 嚴重影響,現(xiàn)有在建在售項目 從產(chǎn)品品質(zhì)上較以 前比較有了較大的 提高和突破，各個 項目在內(nèi)功上在不 同程度上得到了加 強，這也將給未來 地產(chǎn)實際進入者提 出了要求，即只有 高與在現(xiàn)有產(chǎn)品品 質(zhì)的基礎(chǔ)上才能在 市場上有一席之地,消費者對項目所能帶 來的內(nèi)涵，尤其是地 產(chǎn)項目是否能帶來較 大的附加值和剩余價 值有著不斷提升的要 求和期望，這種期望 勢必導(dǎo)致各個開發(fā)運 營成本和難度的加大,從目前市場中各個項 目的實際營銷上，可 以看出，精細化、專 業(yè)化、深層次化運做 模式是各家地產(chǎn)公司 必須采用的，而實際 成功的項目大多得益 于此，同時未來地產(chǎn) 項目營銷更要在目前 的局面上有較大的提 高，才能達到項目的 預(yù)期目標,未來市場中任何一個地產(chǎn)項目將在有著巨大競爭和抗戰(zhàn)中前行，巨大風險將使得部分項目處于危險中,項目分析,【知己知彼 百戰(zhàn)不殆】 項目地塊分析,項目地塊調(diào)查,1,項目SWOT分析,2,項目地塊調(diào)查,宗地,宗地,項目地塊位于淮北市城市新興區(qū)域最邊緣的東南角地帶，從衛(wèi)星三維圖和平面地圖上可以很直觀的看出本項目宗地周邊基本為農(nóng)田，距離主城市中心約7公里，副中心三公里以上，生活配套設(shè)施中尤其是交通、學區(qū)、醫(yī)療等季度匱乏,項目地塊調(diào)查,項目SWOT分析,短時間內(nèi)，市場認可度將相對較低，要想實現(xiàn)項目一定的突破，前期工作和時間將 相對較長，同時相對前期成本將比較的大，細致運營的層度也必將高于區(qū)域內(nèi)其他項目,【人無我有 差異取勝】 定位和功能,項目定位與功能初探,需要說明的是 這里給出的項目定位建議對設(shè)計提出的建設(shè)性意見，即市場接受的產(chǎn)品特征和驅(qū)動客戶購買的因素。,項目定位建議,原則： 一切均基于CVA （Competition Value Added） 即“競爭的價值增加”,項目定位與功能初探,預(yù)見性-地產(chǎn)規(guī)律,第三類 的舒適問題,第二類 的品質(zhì)問題,第一類 的居住問題,基礎(chǔ)居住需求，傳統(tǒng)小區(qū)為代表,生活便捷與空間需求，中高檔花園社區(qū),舒適與私密追求需求，洋房、別墅的熱銷與科技住宅的入市,第四類，開始追求生活問題的綜合性（尊貴、舒適、功能、便捷、可改變）土地供應(yīng)標準及需求的綜合變化，,啟示：每一類的居住革命總是由品牌領(lǐng)導(dǎo)者率先引起市場質(zhì)變，仁恒、萬科、朗詩等品牌產(chǎn)品所引起的質(zhì)變要點（科技、豪宅、高貴）總是保持了至少2年的市場關(guān)注，其帶來城市發(fā)展要點：體驗型革命已經(jīng)來臨。,總是由資源成熟度與品牌實力相結(jié)合的聯(lián)動性領(lǐng)導(dǎo),項目定位與功能初探,革命領(lǐng)導(dǎo)規(guī)律,規(guī)律啟示：向更舒適層面的轉(zhuǎn)移,革命的因素： 總是由品牌開發(fā)商實現(xiàn)細分市場的產(chǎn)品質(zhì)變 -話語權(quán)問題 實現(xiàn)超越的舒適性（可多變性，多功能）-居住本質(zhì)問題 跨域尺度所符合的時間周期與標桿物業(yè) -對象選擇問題,啟示,項目定位與功能初探,匹配性,匹配、融合，先從文化資產(chǎn)上推動變革！,合作商的 品牌和實力,宗地地塊,項目執(zhí)行的 管理,推動這種融合！,市場的 經(jīng)驗,有心有信心,項目定位與功能初探,消費態(tài)度的衍變,Maslows模型中: 安全感 歸屬感 自我實現(xiàn),項目定位與功能初探,核心客戶的AIO分析 追求舒適、方便、一定品質(zhì)的生活,客戶特征總結(jié)： 生活舒適、方便 追求一定的生活品質(zhì) 項目具有一定的品味和檔次,客戶規(guī)律,項目定位與功能初探,市場對物業(yè)需求的主流客戶為： 中高收人士入，板塊內(nèi)尤其以煤炭從業(yè)者或者與煤炭行業(yè)有較大聯(lián)系人群為主要的消費人群,核心客戶特征及價值取向,優(yōu)越的未來發(fā)展、良好的形象、交通環(huán)境、一定的投資回報、低生活成本將是本項目的發(fā)展方向,客戶定位,項目定位與功能初探,項目定位與功能初探,高附加值的居住之家,超大剩余價值的品質(zhì)之城,園藝式生活典范社區(qū),園藝式的科技豪宅,項目定位與功能初探,項目定位,產(chǎn)品及開發(fā)節(jié)奏建議,【嚴謹求證 細致規(guī)劃】 產(chǎn)品和開發(fā)節(jié)奏建議,園藝式產(chǎn)品,高科技產(chǎn)品,適度超前的理念,景觀與建筑 渾然一體達 到物景合一 的絕佳境界,使用高科技設(shè)計， 使得建筑本身具 備強大的附加值 使用功能，并具備 相對低的生活成本,細節(jié)處細致的處 理與布局，賦予 產(chǎn)品有著超大的 剩余價值，在剩 余價值中讓理念 來推動項目,產(chǎn)品及開發(fā)節(jié)奏建議,產(chǎn)品建議,產(chǎn)品及開發(fā)節(jié)奏建議,產(chǎn)品建議,根據(jù)地塊實際情況，進行合理的布局； 設(shè)計需滿足最大限度得觀賞城市景觀要求； 項目俯瞰圖形狀較為豐滿； 地塊內(nèi)主要以小高層和高層為主，沿街局部布局一二層商業(yè)建筑，立面符合商業(yè)實際經(jīng)營需求； 小區(qū)主入口和相對中心區(qū)域應(yīng)該有一定的核心廣場，該廣場應(yīng)具備相對較好的集客、聚客氣場和功能； 商業(yè)面積不應(yīng)該超過5070平方米，局部為相對大面積； 實行完全的人車分流； 盡量滿足:的車位配比要求，最少不能低于:.； 最大限度滿足采光、通風等要求 最大限度的布局空中花園面積 合理成本的