重慶萬盛住宅及商業(yè)市場調(diào)查報告

重慶萬盛住宅及商業(yè)市場調(diào)查報告目 錄一調(diào)查活動提綱1、調(diào)查時間2、調(diào)查地點3、調(diào)查目的4、調(diào)查方式5、調(diào)查對象6、調(diào)查結(jié)論二調(diào)查過程記錄三 調(diào)查報告正文 1.萬盛區(qū)房地產(chǎn)相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 2.萬盛區(qū)在售樓盤分布圖 3.萬盛區(qū)樓盤個案分析 4.萬盛區(qū)住宅市場小結(jié)四 個人的調(diào)查體會(一)調(diào)查活動提綱一、調(diào)查時間：2010年7月5日2010年7月30日二、調(diào)查地點：重慶萬盛地區(qū)三、調(diào)查目的：分析萬盛地區(qū)的房地產(chǎn)情況，更好的開發(fā)萬盛房地產(chǎn)市場。四、調(diào)查方式：問卷調(diào)查、實地走訪，并查閱相關(guān)資料。五、調(diào)查對象：謝美云：女，24歲，重慶萬盛浦輝海棠曉月的置業(yè)顧問莫林：女，30歲，重慶萬盛區(qū)的居民陳華：男，27歲，重慶萬盛區(qū)舜興陽光國際的置業(yè)顧問陳力：男，35歲，重慶萬盛區(qū)的居民李梅：女，28歲，重慶萬盛區(qū)的居民六、調(diào)查結(jié)論 通過本次調(diào)查，為了準(zhǔn)確的把握萬盛區(qū)的市場，為萬盛區(qū)房地產(chǎn)做好定位方向，對萬盛市場進行綜合分析，深入研究和定量分析了萬盛房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀和潛力，對市場前景進行了前瞻研究，希望這份研究成果能夠成為萬盛區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)成功奠基石中的一塊。（二）調(diào)查過程記錄第一次：調(diào)查時間： 2010 年 7 月 10日調(diào)查地點：萬盛大道調(diào)查人：劉倩影 調(diào)查對象：陳力等（購買房子的人）調(diào)查方式：訪談式調(diào)查內(nèi)容（過程）： 1、詢問購買的大小，大小為2室一廳2、對于周邊配套的要求3萬盛房價的問題第二次：調(diào)查時間： 2010 年 7 月 10 日調(diào)查地點：重慶萬盛浦輝海棠曉月調(diào)查人：劉倩影 調(diào)查對象：置業(yè)顧問調(diào)查方式：談話式調(diào)查內(nèi)容（過程）：1、購買者對周邊配套的要求2、萬盛商品房市場的情況和現(xiàn)狀3.消費者對房型的要求第三次：調(diào)查時間： 2010 年 7 月 10日調(diào)查地點：萬盛大道調(diào)查人：劉倩影 調(diào)查對象：消費者（未購買的）調(diào)查方式：談話式調(diào)查內(nèi)容（過程）：1、對周邊配套的要求2、房子的大小要求3.房屋的朝向問題4.對未來價格的期望5.工作的職業(yè)（三）調(diào)查報告正文 一 萬盛區(qū)房地產(chǎn)相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 1 歷年商品房成交萬盛區(qū)2005年到2009年商品房成交情況圖分析：2007年上半年，為響應(yīng)中央的“百日整改”行動為貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，進一步完善房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，科學(xué)引導(dǎo)住房消費與住房開發(fā)建設(shè)，促進我區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，萬盛政府對房地產(chǎn)市場進行整改，主要針對拿地手續(xù)、施工不規(guī)范的項目進行整改，這對小開發(fā)商和私人合作搞開發(fā)的項目影響較大。自2007年以來，萬盛區(qū)房地產(chǎn)呈量價齊升趨勢。2009年，萬盛區(qū)總竣工面積為，空置面積僅為640。住宅銷售均價為建面1902.09元/。2萬盛區(qū)房地產(chǎn)相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù) /萬盛區(qū)與其他區(qū)縣類比從2005年到2008年3年時間來看萬盛區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展處于平穩(wěn)上升狀態(tài)，通過對比周邊區(qū)縣，可以發(fā)現(xiàn)萬盛區(qū)在2008年金融海嘯的沖擊下，房地產(chǎn)市場依然保持量價齊升的態(tài)勢，剛性需要旺盛，整體呈現(xiàn)上升狀態(tài)，預(yù)計未來的3年的需求量會有所上升。 3萬盛區(qū)房地產(chǎn)相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù) /人口情況如圖從2005年年到2008年三年萬盛區(qū)常住人口變化不大處于穩(wěn)定，其中2008年萬盛區(qū)商品房成交面積與常住人口比值為0.84，明顯高于除榮昌外的其他區(qū)縣，從中可以看出，萬盛區(qū)的住宅市場消費力較為強勁潛力很大。 4萬盛區(qū)房地產(chǎn)相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù) /產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)萬盛區(qū)以第二產(chǎn)業(yè)為主，為典型的資源性城市。城市主要依托煤礦產(chǎn)業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)等第三產(chǎn)業(yè)并不發(fā)達。該區(qū)主力購房群體為城鎮(zhèn)居民及煤礦職工，由于煤礦職工工作地較為偏遠，將住房做為功能性居所，因此需求面積普遍較小。5萬盛區(qū)房地產(chǎn)相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù) /城市格局萬盛區(qū)房地產(chǎn)整體的格局呈現(xiàn)四部分為中心區(qū)域：第一部分是萬盛大道：政府重點規(guī)劃居住新區(qū)，整體形象好。具有很大的市場潛力，加大對其地區(qū)的開發(fā)。第二部分是萬東北路：舊有商業(yè)集中區(qū)，以零售，服裝也為主，第三部分是濱江路：萬盛未來的休閑娛樂集中區(qū)現(xiàn)以餐飲與服飾為主第四部分是塔山路：萬盛城郊結(jié)合部，區(qū)政府將搬遷至此，未來的政務(wù)中心二萬盛區(qū)在售樓盤分布圖如圖所見,萬盛區(qū)的新建住宅小區(qū)，主要集中在萬盛大道兩旁呈現(xiàn)了主干道發(fā)散的情況。該區(qū)域是萬盛城市重點開發(fā)地帶，是未來萬盛居住中心。1. 萬盛區(qū)樓盤個案分析三個案例進行介紹和分析標(biāo)桿樓盤浦輝海棠曉月萬盛物業(yè)名稱浦輝海棠曉月萬盛物業(yè)位置重慶市萬盛區(qū)萬盛大道21號開發(fā)商重慶浦輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司萬盛分公司體量用地面積82998,建筑面積近30萬方總戶數(shù)2516套建筑形態(tài)由15棟住宅樓和3棟商業(yè)樓組成，1125層的電梯房戶 型以兩房和三房為主，套內(nèi)面積在30180之間社區(qū)配套籃球場、網(wǎng)球場、羽毛球場、室內(nèi)外游泳池、健身步道、多功能會所當(dāng)前銷售情況6、7、8、9、10、15、16號樓已售罄，現(xiàn)售11、12、17、18號樓，均價3400元/。1、13、14號樓正在排號外部環(huán)境分析項目地處萬盛城市重點發(fā)展區(qū)域渝南大道，西臨萬盛大道，北面為城市中心廣場（子如廣場）樓盤設(shè)計及特點外立面以灰白顏色為主，簡單明快東南亞風(fēng)情園林設(shè)計；精裝修入戶大堂，多功能會所設(shè)置，拉升項目檔次營銷點評在營銷中把握項目自身區(qū)位、規(guī)模和景觀優(yōu)勢，努力營造高貴、舒適、品質(zhì)的生活氛圍。將項目塑造為萬盛區(qū)高檔項目。強調(diào)開發(fā)商實力，增強客戶信心。營銷戰(zhàn)略點高貴而優(yōu)雅的至上生活舜興陽光國際基本情況物業(yè)名稱舜興陽光國際物業(yè)位置重慶市萬盛區(qū)萬盛大道子如廣場東側(cè)開發(fā)商重慶舜興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司體量用地面積30216,建筑面積近16萬方總戶數(shù)1497戶建筑形態(tài)由6棟住宅樓和1棟酒店樓組成，3133層電梯房戶 型以2房和2.5房為主，套內(nèi)面積在4592之間社區(qū)配套游泳池、羽毛球場、兒童游樂場 當(dāng)前銷售情況1、2號樓2009年7月開始銷售，到目前已售92%左右，均價3100元/。3、4號樓預(yù)計7月份開盤外部環(huán)境分析東臨桂花公園，西靠子如廣場樓盤設(shè)計及特點小區(qū)搭配一個五星級酒店營銷點評該項目推廣上占據(jù)了萬盛公交車站廣告，由于目前可售房源不多，售房部較為冷清，置業(yè)顧問積極性也不高。營銷戰(zhàn)略點新城核心 16萬方復(fù)合型生態(tài)居住區(qū)林音美地基本情況物業(yè)名稱渝南明珠林音美地物業(yè)位置重慶市萬盛區(qū)萬盛大道23號開發(fā)商重慶虹湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司體量占地面積約為3.6萬方，建筑面積近11萬方總戶數(shù)約1100套建筑形態(tài)由7棟住宅樓組成， 23-25層南亞風(fēng)情電梯房戶 型以兩房為主，套內(nèi)面積在4492之間社區(qū)配套南亞風(fēng)情商業(yè)街（在建）、中庭開發(fā)游泳池、幼兒園當(dāng)前銷售情況17、18號樓已售罄，目前在售19號樓，約銷售70%，現(xiàn)銷售均價3100元/。20號樓預(yù)計8月份開盤外部環(huán)境分析項目地處萬盛城市重點發(fā)展區(qū)域渝南大道，西臨萬盛大道，北面為城市中心廣場（子如廣場）樓盤設(shè)計及特點南亞風(fēng)情園林設(shè)計；小區(qū)內(nèi)設(shè)置幼兒園外立面以泥黃色為主營銷點評整個樓盤打造的南亞風(fēng)情，除售房部能體現(xiàn)這一主題外，無其他景觀園林支撐營銷戰(zhàn)略點渝南樓王 臨駕萬盛三個樓盤都注重品質(zhì)的開發(fā)，周邊平配套齊全關(guān)注小區(qū)內(nèi)部的配套設(shè)施，具有一定的特色，關(guān)注購買者的需求盡力去滿足需求。面積都在30平米到110平米之間，及兩室一廳和三室一廳為主要。其他尾盤項目項目名稱建筑類型體量戶型面積主力戶型銷售周期世亞左岸陽光純躍層社區(qū)約8萬方42-92二房帶空中院館十五個月陽光世家點式高層1432840-100二房六月聚鑫緣點式高層11.2萬方60-120二房、三房三十個月其他尾盤項目戶型主要也以二房為主，面積也偏向于緊湊性。在售住宅市場供應(yīng)戶型配比戶型戶型面積套數(shù)比例1房1衛(wèi)444581套3.5%2房1衛(wèi)48-74998套43.0%2房2衛(wèi)57-83284套12.2%2.5房1衛(wèi)7456套2.4%2.5房2衛(wèi)76-92415套17.9%3房2衛(wèi)91-102169套7.3%3.5房2衛(wèi)100-112228套9.8%4.5房2衛(wèi)12288套3.8%合計2319套萬盛區(qū)在售住宅市場供應(yīng)以2房為主，約占總供應(yīng)量的55.2%，2.5房也占到了總供應(yīng)量的14.6% 說明購買者需要此類房屋。住宅銷售情況及未來供應(yīng)樓盤名稱在售面積（套內(nèi)）在售價格（套內(nèi)）現(xiàn)有房源銷售比例潛在供應(yīng)海棠曉月萬盛30-180均價3400元/80%約5.1萬方陽光國際45-92均價3100元/92%約11萬方林音美地44-92均價3100元/70%約6萬方渝南名都53-93均價3500元/70%約6萬方左岸陽光42-92均價3100元/85%無廣進驪都28-80約3萬方合計約31.1萬方如圖所示，前萬盛住宅的套內(nèi)均價在3300元/左右，銷售情況良好，潛在供應(yīng)力大，現(xiàn)有主力住宅樓盤約有31.1萬方的潛在供應(yīng)。2.萬盛住宅市場發(fā)展趨勢萬盛區(qū)主力住宅市場由寬松3房向緊湊型2房轉(zhuǎn)變，而產(chǎn)品的核心競爭力也逐漸傾向于社區(qū)配套、綠化景觀及產(chǎn)品附加值。核心競爭力的變化，支撐了房價的逐步上漲。3.萬盛區(qū)住宅市場分析總結(jié)1.萬盛區(qū)是煤礦業(yè)支撐的一個能源性城市，項目建設(shè)可多考慮煤礦從業(yè)人員的相關(guān)需求，為其提供適合產(chǎn)品。2.萬盛區(qū)房地產(chǎn)市場09年空置面積僅640 ，具有一定量的購房者，購房的需求明顯。3.目前萬盛住宅的套內(nèi)均價在3300元/左右，銷售情況良好，具有一定的優(yōu)勢。萬盛住宅主要集中為四個部分，以萬盛大道為新建住宅區(qū)為主要，分布比較集中。4.當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)正處于發(fā)展初期，由于離主城較近，發(fā)展速度較快5.目前在售住宅項目以40-90的中小戶型為主,這與重慶其他區(qū)縣形成強烈反差，建議戶型以緊湊性2房和2.5房為主，加大贈送面積設(shè)計，提高產(chǎn)品附加值，突出本身的特色。6.萬盛區(qū)主力購房群體為城鎮(zhèn)居民及煤礦職工，由于煤礦職工工作性質(zhì)，將住房做為功能性居所，因此需求面積普遍較小。注重周邊的配套設(shè)施的開發(fā)保證交通便利?？梢越⒔∪^(qū)的配套，小區(qū)內(nèi)設(shè)置籃球場等時尚元素配套設(shè)施，吸引青年客戶群，注重產(chǎn)品細節(jié)打造，增強產(chǎn)品品質(zhì)感。打造高品質(zhì)的樓盤，建立公司的信譽度。7.現(xiàn)有主力住宅樓盤約有31.1萬方的潛在供應(yīng)，市場需求量隨著時間處于上漲狀態(tài)，注意開發(fā)的力度。8.2010年政府計劃對70萬方棚戶區(qū)進行建設(shè)改造，將為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展提供機會。（四） 個人的調(diào)查體會本次對重慶市萬盛區(qū)的房地產(chǎn)市場狀況調(diào)查，我的體會：1. 要親力親為，到當(dāng)?shù)亓私鈱嶋H的情況從3方面入手：第一是國土局去詢問，第二是與當(dāng)?shù)鼐用襁M行溝通，了解實際購房者的要求。第三是與深入了解當(dāng)?shù)刭u房子所出售的房屋特色。2. 注重篩選有效信息，將采集到的信息進行分類整理。3. 注意整個市場的分析，從宏觀到微觀的過程。4. 在寫報告時，注意從實際出發(fā)不要夸大實際內(nèi)容，保證內(nèi)容的真實性和可行性。5. 根據(jù)市場的需求入手把握市場的基本情況，分析出市場的需求。1紙型及頁邊距畢業(yè)設(shè)計一律用國際標(biāo)準(zhǔn)A4型紙打印。頁面分圖文區(qū)與白邊區(qū)兩部分，所有的文字、圖形、其他符號只能出現(xiàn)在圖文區(qū)內(nèi)。白邊區(qū)的尺寸(頁邊距)為：天頭(上)20mm，地腳(下)20mm，訂口(左)20mm，翻口(右)15mm。2版式與用字文字圖形一律從左至右橫寫橫排。文字一律通欄編輯，使用規(guī)范的簡化漢字。除非必要，不使用繁體字。忌用異體字、復(fù)合字及其他不規(guī)范的漢字。3畢業(yè)設(shè)計各部分的編排式樣及字體字號封面：學(xué)校統(tǒng)一要求正文標(biāo)題用3號黑體，頂部居中排列，上下各空一行；正文文字一級標(biāo)題用4號宋體加粗，其余用5號宋體，每段起首空兩格，回行頂格，單倍行距。頁碼居中。四成績評定 學(xué)生畢業(yè)設(shè)計成績由兩部分構(gòu)成，指導(dǎo)教師的評定成績占總成績的60，評審小組的評定成績占總成績的40。各專業(yè)畢業(yè)設(shè)計評審小組由三名教師組成，由各專業(yè)主持教師牽頭組建，報系畢業(yè)設(shè)計指導(dǎo)委員會審批。畢業(yè)設(shè)計成績的評定實行等級制，各專業(yè)均按優(yōu)、良、中、及格、不及格五等評定成績?！皟?yōu)”一般不超過百分之十，但應(yīng)從實際情況出發(fā)，不宜硬行按比例確定。 具體等級標(biāo)準(zhǔn)如下： 1、優(yōu)（90分以上）：按期完成畢業(yè)設(shè)計，畢業(yè)設(shè)計要素齊全，格式正確，能很好的運用所學(xué)知識指導(dǎo)設(shè)計，設(shè)計方案的論證、分析嚴(yán)密正確，獨立工作能力較強，有自己的獨特見解。2、良（8089分）：按期完成畢業(yè)設(shè)計，畢業(yè)設(shè)計要素齊全，格式正確，能正確運用所學(xué)知識指導(dǎo)設(shè)計，設(shè)計方案的論證、分析正確，有一定的獨立工作能力，計完成較好，只在非主要內(nèi)容上有欠缺和不足。 3、中（7079分）：能按期完成畢業(yè)設(shè)計，畢業(yè)設(shè)計要素基本齊全，格式基本正確，運用理論和專業(yè)知識基本正確，獨立工作能力一般，在個別問題上有一些小疏漏。 4、及格（6069分）：能按期完成畢業(yè)設(shè)計，畢業(yè)設(shè)計要素基本齊