蘇園某地塊使用權(quán)競(jìng)買咨詢報(bào)告

蘇園（2002）02地塊使用權(quán)競(jìng)買咨詢報(bào)告蘇州銘星軟件科技有限公司蘇州市新天地工程造價(jià)咨詢事務(wù)所項(xiàng)目總設(shè)計(jì)師 陳溥財(cái)蘇州銘星軟件科技有限公司總經(jīng)理高級(jí)工程師 注冊(cè)造價(jià)師 總工程師 杜利同 蘇州市新天地工程造價(jià)咨詢事務(wù)所高級(jí)工程師 注冊(cè)造價(jià)師 總經(jīng)濟(jì)師 楊永明蘇州市新天地工程造價(jià)咨詢事務(wù)所所長注冊(cè)評(píng)估師 注冊(cè)造價(jià)師 蘇州市新天地工程造價(jià)咨詢事務(wù)所蘇州銘星軟件科技有限公司二00二年六月十日目 錄第一章 總論第二章 市場(chǎng)營銷策劃第三章 項(xiàng)目初步規(guī)劃與方案優(yōu)化第四章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃第五章 投資估算第六章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)第一章 總論 一、項(xiàng)目名稱 蘇園（2002）02號(hào)地塊土地使用權(quán)競(jìng)買可行性研究報(bào)告。 二、報(bào)告編制單位蘇州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、蘇州市新天地工程造價(jià)咨詢事務(wù)所、蘇州銘星軟件科技有限公司。 三、地塊坐落位置及環(huán)境 本地塊坐落在蘇州工業(yè)園區(qū)首期開發(fā)8平方公里內(nèi)的星海街蘇茜路交叉口西北角，呈南北向長條形，長約209.41米，寬約145.12米。本地塊北面與浦東開發(fā)銀行、鄰里中心隔河相望，浦東開發(fā)銀行、鄰里中心為單層和多層建筑沿河長條形布置，其北面為著名的師惠坊中高層住宅小區(qū)，均即將竣工和交付使用，住宅產(chǎn)品銷售基本完畢；地塊東鄰星海街，南面為蘇茜路，西面與星海學(xué)校相鄰，土地面積30307.09平方米。 1、園區(qū)概況 蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)7年多來，取得了令人矚目的成績。園區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)也取得了輝煌的成就，園區(qū)房地產(chǎn)不僅發(fā)展快，而且銷售旺，成為人們向往的安家落戶之地。 蘇州工業(yè)園區(qū)的房地產(chǎn)于1996年開始開發(fā)建設(shè)。近年來，園區(qū)房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展，從當(dāng)年開發(fā)10多萬平方米到2001年的開發(fā)量70萬平方米，約占市區(qū)總開發(fā)量的一半。2001年8月底，區(qū)內(nèi)累計(jì)住宅開工面積130.7萬平方米，竣工交付74.8萬平方米。在園區(qū)管委會(huì)的大力推動(dòng)下，園區(qū)率先在蘇州市推出小高層住宅，得到了購房者的青睞。目前在園區(qū)樓市，小高層住宅已與多層住宅一樣旺銷。到2001年底，園區(qū)已建和在建的小高層住宅在40幢左右，小高層住宅已成了園區(qū)住宅開發(fā)的一個(gè)熱點(diǎn)，成為園區(qū)一道亮麗的風(fēng)景線。目前，園區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)銷兩旺，銷售量一直遠(yuǎn)大于竣工量，房地產(chǎn)項(xiàng)目大多在預(yù)售階段就銷售一空，整體銷售率在95%以上，園區(qū)住宅已是蘇州市民的一大品牌，成為他們安家落戶的首選。 園區(qū)住宅建設(shè)緣何呈現(xiàn)紅紅火火的態(tài)勢(shì)？關(guān)鍵是園區(qū)以前瞻性的眼光，全面推進(jìn)住宅建設(shè)，努力走上“高起點(diǎn)規(guī)劃、高水平設(shè)計(jì)、高質(zhì)量施工、高標(biāo)準(zhǔn)管理”的四高之路。 2、園區(qū)總體規(guī)劃 蘇州工業(yè)園區(qū)是引進(jìn)國外資金和管理經(jīng)驗(yàn)開發(fā)的舉世聞名的開發(fā)區(qū)，以金雞湖為中心，總體規(guī)劃70平方公里，規(guī)劃人口60萬人。首期開發(fā)8平方公里，緊靠蘇州古城，將建成一個(gè)以工商業(yè)為主體、包括金融業(yè)和旅游業(yè)的中心區(qū)；第二期環(huán)繞秀美的金雞湖，將建成一個(gè)富有水城特色的居住區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；第三期靠近上海，地勢(shì)開闊，將建成一個(gè)技術(shù)密集的制造業(yè)和加工業(yè)基地。 3、金雞湖景觀規(guī)劃 金雞湖位于園區(qū)70平方公里規(guī)劃區(qū)的中心地帶，占地7.4平方公里。根據(jù)園區(qū)總體規(guī)劃，周邊8平方公里將建成公共綠地和現(xiàn)代化商住文化娛樂區(qū)。1998年初，園區(qū)管委會(huì)委托國際著名跨國公司美國易道（EDAW）公司編制景觀總體規(guī)劃，圍繞金雞湖規(guī)劃了湖濱大道、城市廣場(chǎng)、玲瓏灣、波心島、文化水廊、金姬墩、望湖角、水巷鄰里等8個(gè)特色景區(qū)。金雞湖的總體規(guī)劃已經(jīng)中國、新加坡和美國專家審定，并獲得了中國國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)批準(zhǔn)。 該項(xiàng)工程總投資為11億元，施工期4至5年。 4、環(huán)境 中新雙方專家從蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)伊始，就堅(jiān)持國際化標(biāo)準(zhǔn)，注重融合現(xiàn)代國際城市規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)、新特點(diǎn)，力邀國際知名大師參與，編制設(shè)計(jì)了具備世界一流水平的科學(xué)規(guī)劃體系。同時(shí)，本著“先規(guī)劃、后建設(shè)”和“先地下、后地上”的指導(dǎo)方針，積極實(shí)施高標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)，不僅形成了與高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的投資環(huán)境，而且也創(chuàng)造了舒適怡人的高品質(zhì)生活環(huán)境。 5、配套設(shè)施 蘇州工業(yè)園區(qū)借鑒新加坡經(jīng)驗(yàn)，住宅區(qū)所有商業(yè)服務(wù)、社會(huì)服務(wù)設(shè)施都集中在鄰里中心，在70平方公里規(guī)劃區(qū)內(nèi)規(guī)劃19個(gè)鄰里中心，園區(qū)的住宅圍繞集商業(yè)、文化、社區(qū)服務(wù)于一體的鄰里中心布置，這種社區(qū)服務(wù)設(shè)施設(shè)計(jì)新理念的設(shè)施為社區(qū)居民提供了綜合性、全方位、多功能的服務(wù)；同時(shí)，園區(qū)還新建了職業(yè)技術(shù)學(xué)院、新加坡國際學(xué)校、九年一貫制的星海學(xué)校、新城花園小學(xué)及附屬幼兒園、新加花園幼兒園、新馨花園幼兒園、華新國際幼兒園等教育設(shè)施，又配套了大交通，極大地改善了生活環(huán)境。工業(yè)園區(qū)社區(qū)服務(wù)設(shè)施的設(shè)計(jì)新理念的實(shí)施，是園區(qū)住宅開發(fā)建設(shè)成功的重要因素。 6、本地快環(huán)境綜述 園區(qū)住宅已形成規(guī)模，商品房售價(jià)已連續(xù)幾年超過古城區(qū)，冠全市第一，2001年開發(fā)量70萬平方米，開發(fā)一塊熱銷一塊。本地塊北面隔河相鄰的鄰里中心和浦東開發(fā)銀行已竣工，即將營業(yè)，鄰近地塊（鄰里中心前面）師惠坊中高層住宅小區(qū)，尚未竣工，已基本售完，剩下二樓一套，每平方米價(jià)格3465元，平均價(jià)格超過3500元。周邊環(huán)境良好。四、報(bào)告編制依據(jù)和用途根據(jù)蘇園土拍（2002）第1號(hào)蘇州工業(yè)園區(qū)國有土地使用權(quán)拍賣公告，蘇州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、蘇州市新天地工程造價(jià)咨詢事務(wù)所、蘇州銘星軟件科技有限公司充分發(fā)揮其技術(shù)優(yōu)勢(shì)和人才優(yōu)勢(shì)，組織市場(chǎng)營銷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程造價(jià)及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)等專業(yè)的知名專家，利用蘇州銘星軟件科技有限公司開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)軟件，在深入研究拍賣文件和現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，通過營銷策劃、初步規(guī)劃、投資估算和經(jīng)濟(jì)分析，以及多方案分析論證，提出了蘇園（2002）02號(hào)地塊競(jìng)買的最高限價(jià)及其風(fēng)險(xiǎn)決策指標(biāo)。供參加拍賣的房地產(chǎn)企業(yè)和提供貸款的金融機(jī)構(gòu)參考。 五、評(píng)價(jià)指標(biāo)與決策方法1、評(píng)價(jià)指標(biāo)土地拍賣項(xiàng)目的可行性研究，其目是確定企業(yè)可以接受的土地最高限價(jià)，以及接受該限價(jià)獲得成功的可能性有多大和需要冒多大的風(fēng)險(xiǎn)。用四個(gè)指標(biāo)來反映，即：土地最高限價(jià)，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率期望值（加權(quán)平均值），財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率達(dá)到基準(zhǔn)收益率的累計(jì)概率（成功的可能性），財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率低于0的累計(jì)概率（導(dǎo)致?lián)p失的可能性）。土地最高限價(jià)定得越高，獲得土地的機(jī)會(huì)就越大，企業(yè)獲利能力越差，所冒的風(fēng)險(xiǎn)就越大，反之，較低的土地最高限價(jià)風(fēng)險(xiǎn)較小，但獲得土地的機(jī)會(huì)越小。因此，決策者不僅需要勇氣，更需要智慧。本項(xiàng)目評(píng)價(jià)提供了多個(gè)決策方案，供投資者決策。每個(gè)方案均列出了土地最高限價(jià)，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率期望值，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率達(dá)到基準(zhǔn)收益率的累計(jì)概率，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率低于0的累計(jì)概率等四個(gè)決策指標(biāo)。見表1。2、決策方法決策可以按以下步驟進(jìn)行：企業(yè)先確定目標(biāo)收益率-基準(zhǔn)收益率，每個(gè)企業(yè)對(duì)獲得土地的迫切程度是不同的，企業(yè)隨著土地存量的減少，其迫切程度加劇，對(duì)項(xiàng)目收益水平的要求也會(huì)降低，因此，因每個(gè)企業(yè)的現(xiàn)狀不一樣，基準(zhǔn)收益率是不同的。從表1中選擇內(nèi)部收益率期望值基準(zhǔn)收益率的方案。此時(shí)，可能有多個(gè)方案符合條件，則還需要進(jìn)一步通過“財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率達(dá)到基準(zhǔn)收益率的累計(jì)概率”和“財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率低于0的累計(jì)概率”作出決策。排除風(fēng)險(xiǎn)大的方案，當(dāng)“財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率低于0的累計(jì)概率”很大時(shí)說明方案的風(fēng)險(xiǎn)很大，這種方案應(yīng)該排除。當(dāng)若干個(gè)方案的“財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率低于0的累計(jì)概率”都很小時(shí)，各方案的風(fēng)險(xiǎn)幾乎是相同的，應(yīng)該根據(jù)“財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率達(dá)到基準(zhǔn)收益率的累計(jì)概率”來最后定奪?！柏?cái)務(wù)內(nèi)部收益率達(dá)到基準(zhǔn)收益率的累計(jì)概率”越大則成功的可能性越大，但獲得土地機(jī)會(huì)就越小。到底多大才合適，由決策者根據(jù)對(duì)獲得該地塊的迫切程度等因素確定。土地最高限價(jià)風(fēng)險(xiǎn)決策指標(biāo)表1方案土地最高限價(jià)（萬元）基本分析內(nèi)部收益率（%）內(nèi)部收率期望值（%）內(nèi)部收益率10%的累計(jì)概率（%）內(nèi)部收益率8%的累計(jì)概率（%）內(nèi)部收益率6%的累計(jì)概率（%）內(nèi)部收益率小于1的概率（%）1800012.114.8976.58189.512850010.6413.32748188.56387009.8612.56074819489009.1311.76074819591008.4110.946072.576.59693007.6910.1550607411.5795006.989.3850607411.5897006.298.6247.56072.511.5999005.637.883550601910100005.317.513550601911102004.76.783550601912105003.545.6827.5355026第二章 市場(chǎng)營銷策劃 一、市場(chǎng)需求預(yù)測(cè) 1、用地要求及產(chǎn)品定位 本地塊規(guī)劃要求建多層或高層住宅。層數(shù)不低于4層，不高于25層。市場(chǎng)較大，關(guān)鍵是價(jià)位如何？2、目前市場(chǎng)行情 據(jù)有關(guān)資料，購買園區(qū)住房的人員中，園區(qū)公積金會(huì)員占43.6%，城區(qū)人占43.3%，外地人占13.1%。區(qū)內(nèi)公積金會(huì)員購房人數(shù)絕對(duì)量逐年上升，1997年為92人，1998年659人，1999年987人，2000年1713人，2001年1-8月1780人，累計(jì)5231人。園區(qū)現(xiàn)有公積金會(huì)員30900人，還有很大的潛力。 3、市場(chǎng)需求預(yù)測(cè) 根據(jù)規(guī)劃，蘇州工業(yè)園區(qū)以金雞湖為中心，總體規(guī)劃70平方公里，規(guī)劃人口60萬人。首期開發(fā)8平方公里，緊靠蘇州古城，將建成一個(gè)以工商業(yè)為主體包括金融業(yè)和旅游業(yè)的中心區(qū)；第二期環(huán)繞秀美的金雞湖，將建成一個(gè)富有水城特色的居住區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；第三期靠近上海，地勢(shì)開闊，將建成一個(gè)技術(shù)密集的制造業(yè)和加工業(yè)基地。60萬人口，按三口之家計(jì)算為20萬戶，每戶平均面積140平方米，則需要2800萬平方米，預(yù)測(cè)園區(qū)住宅每年的需求量見下表。在2015年累計(jì)可達(dá)到2769萬平方米。蘇州工業(yè)園區(qū)自1994年開始開發(fā)，到2015年用22年時(shí)間達(dá)到60萬人口，珠江三角洲的發(fā)展已有先例，蘇州照目前的速度發(fā)展，預(yù)測(cè)是完全可能實(shí)現(xiàn)的，甚至可能提前。今年開工面積50萬平方米左右，園區(qū)政府預(yù)測(cè)今年全年可達(dá)到80萬平方米左右。開發(fā)量1997年至2001年平均增幅31.6%，由于銷售量等于開發(fā)量，預(yù)計(jì)2002至2005年的需求量仍將以1420%幅度增長。由此可見，存在較大的潛在需求量。價(jià)格漲幅1997年至2000年，平均漲幅9.5%，1997年至2001年，平均漲幅13.2% 。需求量統(tǒng)計(jì)和預(yù)測(cè)表表2 單位：萬平方米年份1996199719981999200020012002200320042005增幅-80%276%111%65%88%20%18%16%14%數(shù)量14.472.7810.4421.9936.2268.188196111128累計(jì)14.4717.2527.6949.6885.9154.1235331442570價(jià)格15561694189920452555年份2006200720082009201020112012201320142015增幅12%10%10%10%10%8%8%8%8%8%數(shù)量143157173190209226244264285308累計(jì)71387010431233144216681912217624612769 二、產(chǎn)品策劃 （一）土地規(guī)劃用途 土地規(guī)劃用途：中密度居住用地。 擬建產(chǎn)品類型及要求： 1、多層住宅，建筑層數(shù)不低于4層。 2、中高層住宅，建筑層數(shù)不超過25層 地塊面積3公頃，容積率不超過2.5。 （二）套型分析 多層住宅每戶130平方米左右，中高層住宅每戶145平方米左右。 （三）擬建規(guī)模 擬建規(guī)模主要受到地塊大小和城市規(guī)劃的約束。根據(jù)規(guī)劃要求，建筑容積率小于2.5；建筑密度不超過30%;建筑層數(shù)4-25層；綠地率不得小于35%。 擬定兩個(gè)產(chǎn)品方案：多層住宅方案，小高層+高層住宅方案。詳見規(guī)劃設(shè)計(jì)中的方案比較。選定“小高層+高層”為推薦方案。 初步規(guī)劃確定的產(chǎn)品規(guī)模：小高層住宅38640m2 ，高層住宅34800m2 ，商業(yè)店面房650m2,汽車庫7000m2,自行車庫3480 m2。 三、銷售價(jià)格 相鄰地塊都是中高層住宅，師惠坊平均價(jià)3500元左右，蘇都花園每平方米平均價(jià)30203100元（據(jù)悉最近準(zhǔn)備每平方米提高200元）。 經(jīng)過若干專家的預(yù)測(cè)，產(chǎn)品價(jià)格的概率分布見表3，售價(jià)加權(quán)平均3700元，基本分析每平方米售價(jià)定為3600元。售價(jià)分析表表3產(chǎn)品項(xiàng)目加權(quán)平均售價(jià)及概率高層住宅售價(jià)3700320034003600380040004200概率0.10.150.250.250.150.1銷售額（萬元）26964279442941530641318663333734808銷售額概率007011020021018014008商業(yè)配套按每平方米3000元計(jì)算，汽車車位每個(gè)約7.7萬元。 四、銷售計(jì)劃 中高層住宅，開盤銷售當(dāng)期預(yù)售40%，竣工前預(yù)售達(dá)到80%，竣工后一年內(nèi)銷售余下的20%。 五、回款計(jì)劃 簽定協(xié)議預(yù)付定金1萬元，一個(gè)月內(nèi)簽定合同，首付30%。 中高層造到三樓再付 20% 封頂再付 20% 土建結(jié)束再付 20%交房再付 10%經(jīng)濟(jì)分析按簽定合同首付30%，結(jié)構(gòu)封頂再付40%，交付使用前付清余下30%。 六、競(jìng)爭(zhēng)能力分析與對(duì)策 剛剛實(shí)行土地拍賣制度，存在土地價(jià)格“雙軌制”，通過土地拍賣取得的土地與過去通過協(xié)議取得的土地兩者并存，目前協(xié)議獲得土地占多數(shù)，而且競(jìng)買土地的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于協(xié)議土地，土地拍賣房價(jià)提高帶來的好處使得協(xié)議取得的存量土地可以獲得超額利潤，而對(duì)于競(jìng)買的土地來說房價(jià)提高帶來的好處幾乎全部用于土地費(fèi)用，而且拍賣前的利潤空間也受到擠壓，因此競(jìng)爭(zhēng)力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如協(xié)議取得的存量土地，一旦市場(chǎng)價(jià)格向下波動(dòng)，競(jìng)買獲得的土地受其影響首當(dāng)其沖。因此，土地最高限價(jià)的確定應(yīng)充分考慮產(chǎn)品售價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。第三章 項(xiàng)目初步規(guī)劃與方案優(yōu)化一、蘇園（2002）02地塊規(guī)劃技術(shù)條件該地塊為中密度居住用地，地塊面積3公頃，規(guī)劃要求如下： 1、建筑退后線 建筑須退東、西、北地界10米，其中沿路（界）5米為綠化緩沖帶，5米為間距緩沖帶；建筑退南地界5米，其中沿界3米為綠化緩沖帶，2米為間距緩沖帶。 高層住宅退各邊界線不小于8米。 如界外是已建或規(guī)劃的生活居住建筑還須滿足日照間距的退線要求。 綠化緩沖帶內(nèi)不能用做停車場(chǎng)。 2、出入口 出入口寬度在10米以內(nèi)，出入口位置距城市道路交叉口以及出入口之間的間距不小于米。 3、道路與停車位 基地內(nèi)通車道路兩側(cè)不得小于3米，非通車道路兩側(cè)不小于米，用做綠化種植帶。 各種車輛停車位的設(shè)置數(shù)量要求：個(gè)小汽車位/2套，2個(gè)自行車位/套，1個(gè)摩托車停車位/4套。 4、規(guī)劃控制指標(biāo) 容積率不超過2.5； 建筑密度不得超過30%； 綠地率不得小于35%； 建筑層數(shù)不超過25層，不低于4層。 服務(wù)于本區(qū)內(nèi)的商業(yè)面積不超過總建筑面積的1%（具體功能設(shè)置詳見蘇州工業(yè)園區(qū)完善住宅公益和商業(yè)配套設(shè)施的意見）。 5、建筑間距 多層住宅日照間距系數(shù)取1.2，計(jì)算方法應(yīng)滿足蘇州工業(yè)園區(qū)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定的要求。 高層住宅需做日照分析報(bào)告，滿足相關(guān)要求。 6、場(chǎng)地地坪標(biāo)高 沿主干道場(chǎng)地地坪標(biāo)高設(shè)計(jì)不低于3.12米，場(chǎng)地其它地坪標(biāo)高不低于2.82米（黃海高程）。 7、圍墻 圍墻高度一般不得超過1.8米，宜采用金屬欄桿漏空形式，其實(shí)心底座高度低于0.3米。圍墻基礎(chǔ)不出紅線，其中沿公共道路圍墻外邊線后退道路紅線0.5米，沿相鄰單位圍墻中心線可與地界線一致。 8、其他 規(guī)劃設(shè)計(jì)、人防、消防、環(huán)保、抗震要求等應(yīng)符合國家規(guī)范及有關(guān)管理部門的意見。 用作公共活動(dòng)空間的架空層的面積至少應(yīng)達(dá)到建筑基地面積的，且不能用作停車等其它用途 閣樓原則上不應(yīng)設(shè)平臺(tái)。太陽能熱水器、空調(diào)室外機(jī)等生活配套設(shè)施，在設(shè)計(jì)中應(yīng)預(yù)先設(shè)計(jì)，預(yù)留位置，采取遮蔽措施，不影響城市美觀。 在單體設(shè)計(jì)前可先報(bào)若干總平面構(gòu)思草圖方案，確定后再做深化設(shè)計(jì)。 正式報(bào)批設(shè)計(jì)方案時(shí)還應(yīng)提供“新建項(xiàng)目規(guī)劃批準(zhǔn)呈遞申請(qǐng)的清單”上要求提供的其它文件。 二、蘇園（2002）02地塊界址點(diǎn)報(bào)表02地塊界址點(diǎn)報(bào)表表4 地塊面積：30307.09平方米 界址點(diǎn)數(shù)：19序號(hào)X坐標(biāo)值（米）Y坐標(biāo)值（米）邊長（米）界址點(diǎn)號(hào)00144569.4658588.1768.62J025100244567.0158675.2787.13J025200344567.1158689.2814.01J025300444568.2158703.2514.01J025400544570.2958717.1014.01J025500644572.7758730.4013.53J025600744553.0758732.8219.85J025700844553.2958734.4619.85J025800944513.4658735.3119.85J025901044493.6158735.3819.85J026001144375.8058733.42117.83J026101244371.9958732.863.85J026201344368.4458731.353.86J026301444365.4058728.983.85J026401544363.0658725.923.85J026501644361.5858722.363.86J026601744361.0558718.543.86J026701844360.0558588.17130.37J115801944500.8458588.17140.79J1157 三、套型 多層住宅每戶130平方米左右，中高層住宅每戶145平方米左右。四、規(guī)劃方案本項(xiàng)目的規(guī)劃原則如下：1、符合拍賣文件規(guī)定的設(shè)計(jì)條件2、產(chǎn)品方案根據(jù)產(chǎn)品開發(fā)成本和銷售的難易程度，產(chǎn)品優(yōu)先考慮順序是多層、小高層、高層。3、車庫、架空層及汽車車位在中心綠地地下建汽車車位，與人防結(jié)合。在多層住宅底層建自行車、摩托車庫。在小高層或高層住宅底層建自行車、摩托車庫停車位。多層住宅、小高層或高層住宅底層用作架空層的面積不低于30%。4、容積率目前小高層、高層住宅都能為用戶接受，容積率是決定經(jīng)濟(jì)效益的重要因素，因此，使容積率接近拍賣條件規(guī)定的2.5是規(guī)劃設(shè)計(jì)的優(yōu)化方向。全部建多層住宅或全部建小高層住宅，其容積率都難于接近2.5，小高層+高層（沿河布置）可以滿足要求，為此，本項(xiàng)目初步規(guī)劃擬訂了兩個(gè)方案。詳見規(guī)劃平面圖，規(guī)劃指標(biāo)見下表。規(guī)劃指標(biāo)表表5指標(biāo)名稱單位層數(shù)方案一方案二1、方案特征多層小高層+高層2、用地面積M230307303073、建筑面積M2多層住宅M25/6層43680小高層M29-12層38640 中高層住宅M218-20層348004、架空層面積M2316820305、自行車庫面積M2501634806、道路面積M2540054007、總戶數(shù)戶336276+232=5088、商業(yè)配套面積M24006509、公建面積M225040010、室內(nèi)汽車位面積M24500/200個(gè)7000/300個(gè)11、綠化面積M2130001800012、總建筑面積M2443307449013、容積率%1462.46備注架空層及地下汽車車位未計(jì)算建筑面積 由于多層住宅容積率低，根據(jù)類似項(xiàng)目的分析表明，不用詳細(xì)的經(jīng)濟(jì)比較，多層方案明顯不如“小高層+高層”方案。因此，推薦“小高層+高層”方案。 第四章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃根據(jù)土地拍賣條件，合同要求的開竣工日期：2003.32004.12，共22個(gè)月。最遲不得超過2003.62005.12，共31個(gè)月。因受竣工日期受限制，因此，必須在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性地完成開發(fā)，不存在分期滾動(dòng)開發(fā)的條件。合同規(guī)定的土地付款和工程進(jìn)度要求詳見表6。土地付款和工程進(jìn)度要求表6日歷時(shí)間02年7月02年8月02年9月02年10月02年11月02年12月03年1月03年2月03年3月03年4月03年5月03年6月項(xiàng)目/計(jì)劃時(shí)間123456789101112項(xiàng)目評(píng)價(jià)分期1234土地第一次土地第二次土地第三次要求開竣工日期限期開竣工日期完成50%工程量時(shí)間完成50%工程量時(shí)限土地付款和工程進(jìn)度要求續(xù)表6日歷時(shí)間03年7月03年8月03年9月03年10月03年11月03年12月04年1月04年2月04年3月04年4月04年5月04年6月項(xiàng)目/計(jì)劃時(shí)間131415161718192021222324項(xiàng)目評(píng)價(jià)分期5678土地第一次土地第二次土地第三次要求開竣工日期限期開竣工日期完成50%工程量時(shí)間完成50%工程量時(shí)限土地付款和工程進(jìn)度要求續(xù)表6日歷時(shí)間04年7月04年8月04年9月04年10月04年11月04年12月05年1月05年2月05年3月05年4月05年5月05年6月項(xiàng)目/計(jì)劃時(shí)間252627282930313233343536項(xiàng)目評(píng)價(jià)分期9101112土地第一次土地第二次土地第三次要求開竣工日期限期開竣工日期完成50%工程量時(shí)間完成50%工程量時(shí)限土地付款和工程進(jìn)度要求續(xù)表2日歷時(shí)間05年7月05年8月05年9月05年10月05年11月05年12月項(xiàng)目/計(jì)劃時(shí)間373839404142項(xiàng)目評(píng)價(jià)分期1314土地第一次土地第二次土地第三次要求開竣工日期限期開竣工日期完成50%工程量時(shí)間完成50%工程量時(shí)限 第五章 投資估算與成本估算一、項(xiàng)目總投資估算拍賣文件規(guī)定的起拍價(jià)6500萬元，設(shè)定基準(zhǔn)收益率為10%，以10%的內(nèi)部收益率推算的土地價(jià)格臨界點(diǎn)為8500萬元，以此為基本方案。并按土地費(fèi)用每增加200萬元做一個(gè)方案。直做到開始虧損為止，土地價(jià)格由8000萬元至10500萬元。一共做了12個(gè)方案。各個(gè)方案的投資只有土地費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用不同，其它相同?；痉桨傅捻?xiàng)目總投資構(gòu)成情況詳見表7。項(xiàng)目總投資估算表表7 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目總投資備注1開發(fā)建設(shè)投資25048.011.1土地費(fèi)用8500按內(nèi)部收益率10%推算。1.2前期工程費(fèi)680.76可研及勘察設(shè)計(jì)費(fèi)按工程造價(jià)5%，場(chǎng)地平整費(fèi)按每平米土地30元估算。1.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1468.8按每平米住宅面積200元估算。1.4建筑安裝工程費(fèi)11796.81.4.1小高層住宅 4636.89-12層,單方造價(jià)1200元，含架空層或自行車位費(fèi)用1.4.2高層住宅556818-20層, 單方造價(jià)1600元，含架空層或自行車位費(fèi)用1.4.3地下汽車庫1540地下車庫兼作人防，單方造價(jià)2200元1.4.4商業(yè)店面52單方造價(jià)800元1.5公共配套設(shè)施費(fèi)32按規(guī)定面積計(jì)算1.6間接開發(fā)費(fèi)含在管理費(fèi)用中。1.7財(cái)務(wù)費(fèi)用514.42貸款利率5.49%1.8管理費(fèi)用220.32按建筑面積每平米30元估算。1.9銷售費(fèi)用578.87按銷售收入2%估算。1.10開發(fā)期稅費(fèi)289.43房修基金按銷售收入1%計(jì)算。1.11其它費(fèi)用266.61按工程造價(jià)2.26%估算。1.12不可預(yù)見費(fèi)700約按造價(jià)4-5%估算。2經(jīng)營資金3項(xiàng)目總投資25048.01二、開發(fā)成本估算開發(fā)產(chǎn)品竣工后，項(xiàng)目投資轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本，每種開發(fā)產(chǎn)品的單項(xiàng)工程費(fèi)用直接結(jié)轉(zhuǎn)，土地費(fèi)用按照每種住宅產(chǎn)品和商業(yè)配套產(chǎn)品占用土地面積分?jǐn)?，其它費(fèi)用則根據(jù)每種開發(fā)產(chǎn)品的建筑安裝工程費(fèi)用分?jǐn)偂Ｃ糠N產(chǎn)品分?jǐn)偟馁M(fèi)用和單位產(chǎn)品開發(fā)成本詳見表8。開發(fā)產(chǎn)品成本估算表表8 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)小高層住宅高層住宅汽車車位商業(yè)配套1數(shù)量81090386403480070006502開發(fā)產(chǎn)品成本2.1土地費(fèi)用85005100.113357.5442.352.2前期工程費(fèi)680.76267.58321.3188.873.002.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1468.79577.32693.26191.746.472.4建筑安裝工程費(fèi)11796.804636.85568.001540.0052.002.5公共配套設(shè)施費(fèi)3212.5815.104.180.142.6間接開發(fā)費(fèi)2.7財(cái)務(wù)費(fèi)用514.42202.20242.8067.152.272.8管理費(fèi)用220.3286.60103.9928.760.972.9銷售費(fèi)用578.87227.53273.2275.572.552.10開發(fā)期稅費(fèi)289.43113.76136.6137.781.282.11其它費(fèi)用266.61104.79125.8434.801.182.12不可預(yù)見費(fèi)700275.14330.3991.383.09開發(fā)成本合計(jì)25048.11604.4111168.062160.23115.303單位成本（元）3088.913003.213209.213086.041773.85第六章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 一、投資計(jì)劃與資金籌措 項(xiàng)目計(jì)算期以季為單位，計(jì)算起始年份從第一筆土地費(fèi)用付款開始，至開發(fā)產(chǎn)品最后一筆收入到帳為止，計(jì)算期3年（12期）。（一）投資使用計(jì)劃根據(jù)拍賣文件中“蘇州工業(yè)園區(qū)國有土地使用權(quán)出讓合同”規(guī)定，土地費(fèi)用可在簽定合同之日起7日內(nèi)一次付清，或分三次付清，每次不得低于30%，第一次和第二次在簽定合同一個(gè)季度內(nèi)付款，第三次付款在第二季度（期）完成，詳見表6“土地付款和工程進(jìn)度要求”，第1期、付款60%和第2期付40%。 建筑安裝工程費(fèi)用，在建設(shè)期內(nèi)均勻用款，管理費(fèi)、銷售費(fèi)用及其他費(fèi)用在工程和業(yè)務(wù)開展期間均勻使用。 （二）資金籌措計(jì)劃 1、資金結(jié)構(gòu)資金籌措計(jì)劃按照項(xiàng)目融資或抵押貸款的一般要求，銀行貸款不超過項(xiàng)目總投資的70%或土地出讓金的70%，其余由資本金和預(yù)售收入解決。2、資金使用的順序一般第一期應(yīng)該使用自有資金，自有資金使用數(shù)額達(dá)到貸款條件后（投入使用的自有資金一般不低于土地價(jià)值或項(xiàng)目總投資的30%。），在產(chǎn)品預(yù)售之前使用銀行貸款，產(chǎn)品開始預(yù)售之后，應(yīng)盡量使用預(yù)售收入，不足部分使用貸款。3、本項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃企業(yè)計(jì)劃投入自有資金6000萬元，用于第1期、第2期支付土地款，在用自有資金支付土地款達(dá)到土地出讓金的60%以后，由銀行開始提供貸款，銀行貸款5992.3萬元。用作投資的預(yù)售收入13055.7萬元。詳見表9“投資計(jì)劃與資金籌措表”。二、銷售收入、銷售稅金及附加計(jì)算 產(chǎn)品定價(jià)、銷售計(jì)劃和回款計(jì)劃等詳見營銷策劃章節(jié)，基本售價(jià)及價(jià)格變化詳見表3“售價(jià)分析表”。高層住宅每平方米售價(jià)3600元，汽車車位每平方米售價(jià)3300元（約每