萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式.ppt

中國商業(yè)地產(chǎn)模式探索 _城市綜合體解讀,一、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的幾個(gè)關(guān)鍵要素 金融模式（盈利模式） 產(chǎn)品類型 人力資源 商業(yè)資源,二、中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展目前面臨的形勢,城市化是中國未來核心發(fā)展動力,數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局,中國正在步入消費(fèi)經(jīng)濟(jì)時(shí)代,一、2009年全年城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入18858元，實(shí)際增長9.8%，增速首次超過GDP。 二、2009年上半年，社會消費(fèi)品零售總額58711億元人民幣，增長16.6%。增速是GDP的兩倍。,房地產(chǎn)政策調(diào)控的影響 1、部分投資型資金從住宅領(lǐng)域逐步轉(zhuǎn)移到商用物業(yè)市場 2、政策調(diào)控也讓商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)勢凸顯 拿地 貸款,中國商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作中 存在的幾個(gè)突出問題 -萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程,1. 起步為什么要做商業(yè)地產(chǎn),2. 第一代產(chǎn)品經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn),濟(jì)南泉城路萬達(dá)廣場,南京新街口萬達(dá)廣場,3. 第二代產(chǎn)品提高與缺陷,武漢萬達(dá)廣場,南寧萬達(dá)廣場,4. 第三代產(chǎn)品突破與成熟,上海五角場 萬達(dá)廣場,項(xiàng)目位于上海新的市級商業(yè)副中心五角場，總建筑面積34萬平方米，其中商業(yè)面積26萬平方米，是上海體量最大、業(yè)態(tài)最全、商業(yè)設(shè)施最完備的項(xiàng)目。,北 京 石 景 山 萬 達(dá) 廣 場,項(xiàng)目位于北京石景山區(qū)，面臨長安街，總建筑面積30萬平方米，其中商業(yè)和五星級酒店面積20萬平方米。,4. 第三代產(chǎn)品突破與成熟,四、開發(fā)城市綜合體的基本原則,1. 選址 城市 區(qū)域 政府規(guī)劃 成本控制,2. 商業(yè)規(guī)劃與定位,目標(biāo)客群,檔次定位,輻射范圍,項(xiàng)目規(guī)模,2. 商業(yè)規(guī)劃與定位,主力店的作用.ppt的作用,業(yè)態(tài)比例,持有與銷售.ppt,3. 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì),交通優(yōu)先,突出商業(yè),3. 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì),3. 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì),功能分區(qū),超市樓,娛樂樓,百貨樓,綜合樓,步行街,強(qiáng)調(diào)空間,3. 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì),4. 購物中心與百貨店,百貨店是購物中心最重要的主力店（之一） 百貨店應(yīng)在購物中心的規(guī)劃設(shè)計(jì)中占據(jù)最重要的位置 購物中心需要的是主題百貨 購物中心的百貨店面臨的課題： 如何避免百貨店與購物中心服裝品牌的同質(zhì)化 核心商圈的購物中心需要不需要百貨店 非核心商圈購物中心中的百貨店如何生存,典型案例,兩個(gè)典型的第三代萬達(dá)廣場 成都萬達(dá)廣場 石景山萬達(dá)廣場,五、購物中心招商的基本原則,購物中心招商的幾個(gè)基本理論,聯(lián)合購物理論：大多數(shù)消費(fèi)者在出行購物的時(shí)候?qū)卸喾N購物目的，即要買各種的商品，而且這樣可以大大降低消費(fèi)者的購物時(shí)間和購物成本。 零售的相容性原則：要求相容的商品組合在一起用來增加其整體吸引力 。相容性包括商品種類和商品視覺效果的相容。 按照是否能夠獨(dú)立創(chuàng)造客源把零售商業(yè)分為主動型和依附型兩種。主動型包括大型百貨店、大中型超市、高檔次大型餐飲、影劇院娛樂城以及大型專業(yè)店，這類商家一般也屬于主力店。另一類是依附型，即指不能主動創(chuàng)造客源，需要依附于主動店生存的業(yè)態(tài),主動型與依附型業(yè)態(tài)的互動,主動型業(yè)態(tài)（確定商圈和基調(diào)）： 1、綜合型零售商業(yè)：大型百貨、大型超市（核心商圈） 2、大型專業(yè)店：家電專業(yè)市場、建材家居、汽車展賣、 大型服裝折扣店、大型圖書售賣市場（擴(kuò)展商圈） 3、娛樂類：影劇院、KTV、大型酒樓（創(chuàng)造夜間商圈） 依附型業(yè)態(tài)（專業(yè)化、多元化、高形象、高租金） 1、依附A、B類：快餐店、服裝專賣店、美容美發(fā)、珠寶首飾鐘表、藥店、洗印店、咖啡座、銀行 2、依附C類的有小型書店、精美禮品店、酒吧、小食品店、美容美發(fā)店,主力店與小商鋪,小商鋪,低收益 高安全性,黃金分割線,高收益 低安全性,主力店,1. 如何解決三對矛盾,租 金 與 品 牌,1. 如何解決三對矛盾,連 鎖 品 牌 與 當(dāng) 地 商 家,1. 如何解決三對矛盾,高端購物中心受歡迎的品牌： 服裝服飾: CALVIN KLEIN、Ermenegildo Zegna、MISS SIXTY、PRADA、Max&Co、DKNY、DIOR、愛慕、SISLEY、PORTS、MARISFROLG瑪絲菲爾、Lacoste、TOMMY HILFIGER、MOISELLE慕詩、MAX MARA、JORYA卓雅、Hugo Boss、GIVENCHY紀(jì)梵希、ESPRIT、Burberry、DAKS、Diesel、Kookai、Kenzo、KENT&CURWEN、Gieves&Hawkes、Y-3、LiuJo瑠久、FENDI 鞋包：Louis Vuitton、Hermes愛馬仕、GUCCI、SKAP、STACCATO、JOY&PEACE真美詩、NINE WEST玖熙、DANIEL HECHTER 珠寶鐘表：SWATCH、Omega、BVLGARI、CARTIER、周大福、施華洛世奇 化妝品：VERSACE、ANNA SUI、SHISEIDO資生堂 休閑餐飲：一茶一坐、星巴克 電子電器：BOSE,中高端購物中心受歡迎的品牌： 服裝服飾：ONLY、JACK&JONES、ESPRIT、Ochirly、VERO MODA、LEVIS、愛慕、ZARA、LACOSTE、Calvin Klein Jeans、暇步士、ELEGANT PROSPER雅瑩、ELLE 運(yùn)動系列：NIKE、ADIDAS、COLUMBIA 、PHITEN法藤 休閑餐飲：星巴克、哈根達(dá)斯、味千拉面、必勝客 藥店美妝：屈臣氏、SEPHORA絲芙蘭 鞋包：CROCS、BELLE、STACCATO 珠寶鐘表：SWATCH 快餐：KFC,2. 招商實(shí)施中的幾大要素,時(shí)間,地域,人員,流程.doc,四、如何通過招商實(shí)現(xiàn)真正的