中華企業(yè)投資者懇談會內(nèi)容—2006年中期報(bào)告.doc

中華企業(yè)投資者懇談會內(nèi)容2006年中期報(bào)告時間：2006年8月10日提問：華夏基金、中國國際金融有限公司、大成基金、光大證券、上海德潤主持人印學(xué)青副總經(jīng)理兼董秘：歡迎大家參加中華企業(yè)投資者懇談會。本次會議有兩項(xiàng)議程：第一項(xiàng)公司總經(jīng)理孫勇向大家介紹2006年中期經(jīng)營情況，第二項(xiàng)是互動提問時間，預(yù)計(jì)2小時結(jié)束。下面由孫總給我們作中期報(bào)告。第一部分：總經(jīng)理孫勇的報(bào)告（一）經(jīng)營情況1、2006年1-6月，公司實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入50,480萬元，同比下降44.1% ，主要原因是上半年一些工程項(xiàng)目的預(yù)收款沒有進(jìn)行結(jié)算，這些預(yù)收款將增加到今后的報(bào)告期內(nèi)，公司預(yù)收賬款余額221,549萬元，較年初增加89.7%。06年1-6月，租賃收入同比增長79。公司凈利潤27,151萬元，同比增長36.89%。2、報(bào)告期內(nèi)非經(jīng)常性收益所占比例較大, 主要原因是有關(guān)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓是以轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)的方式進(jìn)行運(yùn)作。3、公司資金狀況持續(xù)良好，上半年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量為5.96億元，為公司持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)。4、資產(chǎn)負(fù)債率保持在合理水平。04年72.55%，05年66.61%，06年中期68%是一個合理水平。宏觀調(diào)控下,公司積極應(yīng)對，銷售和資金回籠情況良好。預(yù)收帳款22.15億元，比年初增長89.7% 。（二）公司發(fā)展優(yōu)勢，1、優(yōu)勢之一：未來預(yù)期明確，項(xiàng)目前景良好2006年到2007年，結(jié)算項(xiàng)目8個，目前進(jìn)展良好；2008到2010年，公司預(yù)計(jì)參與結(jié)算項(xiàng)目有6個，未來預(yù)期良好。預(yù)計(jì)2006年內(nèi)總在建面積112.5萬平方米，其中2006年內(nèi)新開工面積58.7萬平方米，預(yù)計(jì)竣工面積35.6萬平方米，2006年末待開發(fā)面積50.2萬平方米，灘涂土地儲備4655畝（以上各面積的數(shù)據(jù)不包括上海國際客運(yùn)中心） 在新一輪開發(fā)建設(shè)中，公司已經(jīng)形成了三個重點(diǎn)區(qū)域板塊:國客中心,古北商務(wù)分區(qū),南匯周浦、航頭。2、優(yōu)勢之二：注重股東回報(bào)，市場運(yùn)作能力強(qiáng)股東回報(bào)：上市12年來，平均凈資產(chǎn)收益率超過10%，主營業(yè)務(wù)收入年復(fù)合增長率39%； 凈利潤年復(fù)合增長率19%，股市融資6.27億元，現(xiàn)金分紅5.39億元，保持每年送紅派現(xiàn)，位列上證所50紅利指數(shù)股。3、優(yōu)勢之三：再造流程，實(shí)行精細(xì)化管理2006年，公司全面推進(jìn)精細(xì)化管理，推動管理升級，全面提高企業(yè)績效。 （1）加強(qiáng)制度建設(shè)和重要環(huán)節(jié)管理；（2）基于核心價值鏈再造流程體系；（3）圍繞業(yè)務(wù)流程體系，建立績效考核的管理流程和體系；（4）加強(qiáng)人力資源管理，提高執(zhí)行力；（5）推進(jìn)精細(xì)化管理的目標(biāo)。（三）公司總體發(fā)展戰(zhàn)略設(shè)想1、戰(zhàn)略目標(biāo)：上海房地產(chǎn)業(yè)保持領(lǐng)先地位的集團(tuán)企業(yè)；做百年老店，成為行業(yè)的領(lǐng)跑者。l2、指導(dǎo)原則：穩(wěn)健發(fā)展，適度擴(kuò)張；做好內(nèi)涵，持續(xù)經(jīng)營。（四）公司經(jīng)營策略1、業(yè)務(wù)方向（1）住宅和辦公商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)并舉，以發(fā)展中高檔住宅和高級寫字樓。（2）租售并舉，3至4年內(nèi)提高優(yōu)質(zhì)物業(yè)出租經(jīng)營收益比例。2、加大項(xiàng)目儲備上海地區(qū)，長三角地區(qū)，有較大發(fā)展?jié)摿透偁巸?yōu)勢的城市。3、拓寬融資渠道，優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略，公司融資工作是重中之重。拓寬融資渠道，探索各種融資方式，實(shí)現(xiàn)融資方式的創(chuàng)新以及融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，為公司業(yè)務(wù)拓展創(chuàng)造有利條件。4、整合：提高效率、創(chuàng)造更大價值加大整合力度,進(jìn)一步整合公司的人力資源、客戶資源、技術(shù)資源、財(cái)務(wù)資源等戰(zhàn)略資源，進(jìn)一步提高公司的效益，提高公司的核心競爭能力，為投資者創(chuàng)造更大的價值。第二部分：交流和發(fā)言主持人：剛才孫總向各位全面而簡要介紹了公司中期經(jīng)營情況，以及將來的發(fā)展策略，包括我們公司的精細(xì)化管理的一些情況?，F(xiàn)留給大家一些時間進(jìn)行交流和發(fā)言，朱勝杰董事長、孫勇總經(jīng)理以及公司其他高管人員將回答各位的提問。一、華夏基金周全提問提問一，關(guān)于公司內(nèi)部管理資源整合方面。目前公司股價估值明顯低于行業(yè)平均水平，一方面是資本市場對公司認(rèn)識不足，另一方面大家對中華企業(yè)三個房地產(chǎn)運(yùn)作中心（母公司、古北公司、房地產(chǎn)經(jīng)營公司）的狀況存在疑慮，擔(dān)心母公司對下屬公司缺乏應(yīng)有的控制能力。據(jù)悉公司2005年開始，對內(nèi)部資源逐步進(jìn)行整合，能否介紹一下目前都取得了哪些明顯的效果，整合還有哪些困難，未來整合還會取得哪些成效。答：自收購兼并以來，公司非常重視資源整合，近年來已經(jīng)做了積極的調(diào)整、積極的整合。例如公司原來三層次、四層次公司大概有七八十個，我們下了很大的決心，做了非常大的調(diào)整、關(guān)閉的工作，到目前為止有減少也有增加的，減少關(guān)閉的都是和我們主業(yè)無關(guān)或者說以前目的在于消化人員的一些企業(yè)；現(xiàn)在增加的都是和我們項(xiàng)目發(fā)展有關(guān)的新開的項(xiàng)目在所屬區(qū)域必須成立的獨(dú)立的公司。另外，公司目前已經(jīng)基本完成了人力資源、財(cái)務(wù)資源的整合。在今后3到5年內(nèi)，對整個企業(yè)的資源特別是我們的產(chǎn)品、專業(yè)、企業(yè)的構(gòu)架，會有一個非常明確的整合目標(biāo)。我們現(xiàn)在正在做以下幾方面的整合：1、06年上半年成立了一個投資評審小組，投資評審小組對我們?nèi)夜疽约捌渌就顿Y的所有項(xiàng)目進(jìn)行評估，包括前期評估、產(chǎn)品定位、發(fā)展計(jì)劃評估；然后進(jìn)行中期評估，即運(yùn)營狀況的評估；然后對所有項(xiàng)目進(jìn)行整體期后評估。不管投資主體是中華企業(yè)，還是經(jīng)營集團(tuán)或古北集團(tuán)，投資評審小組都會進(jìn)行不斷的評估。2、產(chǎn)品研發(fā)機(jī)構(gòu)。我們非常注重技術(shù)產(chǎn)品的研發(fā)。產(chǎn)品研發(fā)機(jī)構(gòu)是對三家公司重要的技術(shù)設(shè)計(jì)方案、重要的工程技術(shù)問題等進(jìn)行研究。我們?nèi)夜径季邆淞艘欢ǖ募夹g(shù)優(yōu)勢，但是從發(fā)展的要求來看，我們感覺研發(fā)力量不夠，把三家公司各開發(fā)環(huán)節(jié)的技術(shù)力量，比如設(shè)計(jì)、建筑、設(shè)備、機(jī)電、營銷，組成一個產(chǎn)品研發(fā)機(jī)構(gòu)，進(jìn)行定期的、不定期的研究，來研究我們的產(chǎn)品、做精我們的項(xiàng)目，這是整合的另一個重要的方面。另外在日常經(jīng)營管理中，我們召開三家公司總經(jīng)理聯(lián)席會專門研究與協(xié)調(diào)我們公司運(yùn)營的問題和重大事項(xiàng)。3、我們還在運(yùn)營層面對營銷方面作整合。例如，我們已經(jīng)成立了中華企業(yè)古北客戶會和中華企業(yè)客戶會，把我們的客戶資源進(jìn)行整合。客戶資源是一個很重要資源，我們已經(jīng)成功舉行了一些客戶活動。提問二：關(guān)于公司大股東屬下有許多經(jīng)營性資產(chǎn)，這方面大股東對公司的定位是怎樣考慮的。答：大股東地產(chǎn)集團(tuán)對中華企業(yè)的定位，有兩個層面的問題：第一，大股東對中華企業(yè)明確的提法是要成為今后房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)市場中的大企業(yè)、大品牌、大項(xiàng)目?！叭蟆钡奶岱ǎ且笾腥A企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)定位成為這個行業(yè)的領(lǐng)頭企業(yè)之一；第二，集團(tuán)對整個集團(tuán)范圍所有的房地產(chǎn)開發(fā)類的企業(yè)和房地產(chǎn)流通性企業(yè)，以及和房屋土地有關(guān)系的企業(yè)，在進(jìn)行架構(gòu)上的調(diào)整和研究。隨著集團(tuán)對整個集團(tuán)內(nèi)部研究定位明確之后，中華企業(yè)的定位自然就會非常明晰。提問三：未來幾年內(nèi)現(xiàn)金的收支情況和融資方面，公司是如何考慮的，主要集中在哪幾方面。答：如孫總所講，公司從二個層面已經(jīng)安排公司以后一段時間的收益，第一，到08年為止可以結(jié)算的項(xiàng)目；到08-10年期間，我們初步準(zhǔn)備結(jié)算的項(xiàng)目。第二，我們有中長期發(fā)展的項(xiàng)目，如崇明灘涂項(xiàng)目。到今年下半年或更長時間內(nèi)，公司一定是一個非常積極的非常看好的狀態(tài)，現(xiàn)金收支情況良好。從規(guī)模適度擴(kuò)展看，我們面臨的一個主要矛盾就是資金的問題，第一，資本市場融資作為上市公司的一個基本功能，是必須要用好的功能。我們現(xiàn)在正在做積極的準(zhǔn)備，至于什么時間推出、推出怎么樣的方案，等到明朗化后，我們一定會通過公開的渠道召開股東大會，來討論融資問題；第二，年初我們已經(jīng)明確了06年通過金融單位融資會有新的突破。今年下半年，在條件具備的情況下，公司可能以信托或短期融資債券的方式進(jìn)行融資。資金瓶頸的突破，新融資方式的突破，市場融資功能進(jìn)一步發(fā)揮，3到5年中華企業(yè)將會面臨一個質(zhì)的變化。提問四：公司在整個運(yùn)作方面大概都是好的，在資金方面存在一些可以改善的地方。今年中報(bào)顯示，公司多了1.2億的對股東單位的委托貸款，而且是無息的。如果說上市公司缺錢，為什么還給股東1.2億無息的存金再去投資？還有公司有一些如法人股方面的投資，像國泰君安的股權(quán)，請問公司會如何處理？答：第一，關(guān)于1.2億的委托貸款問題。古北國際廣場，公司占60%股權(quán)，因?yàn)槠漕A(yù)收款迄今回籠約11個億，目前還不具備結(jié)轉(zhuǎn)利潤和利潤分配的條件，因此，該項(xiàng)目公司回籠款只能存于銀行，為了有效提高資金利用率，經(jīng)過股東討論并決定，各個股東單位按照他們的實(shí)際投資的比例借項(xiàng)目公司的資金。并約定今后項(xiàng)目公司結(jié)利潤的時候，我們會在利潤分配的時候扣回來。第二，公司對外長期的股權(quán)投資大概有7000多萬，大多是公司歷年投的法人股。從現(xiàn)在的情況來看，法人股有所增值，我們可能會在明年或是適當(dāng)?shù)臅r候進(jìn)行處理。中國國際金融有限公司王文暉提問一：請教，第一，上海國際客運(yùn)中心12萬平米的項(xiàng)目大概的建造成本、預(yù)期的銷售對象、大概的銷售價格。我們上午去聽了介紹，由于沒有類似的可比性的項(xiàng)目，所以我們非常想知道公司對這個項(xiàng)目大體的未來預(yù)期。第二，據(jù)介紹上海國際客運(yùn)中心除了12萬平米的寫字樓，還有地下商場，音樂文化中心用于出租的商鋪，大概數(shù)量是多少。第三，在國際客運(yùn)中心中，中華企業(yè)股份有限公司有多少權(quán)益？答：上海港國際客運(yùn)中心位于虹口區(qū)東大名路以南的黃浦江邊區(qū)域，東至高陽路，西至虹口港和海軍三層庫房，北至東大名路，南至黃浦江。該項(xiàng)目由上海港國際客運(yùn)中心開發(fā)有限公司開發(fā)，上海港國際客運(yùn)中心開發(fā)有限公司由上海房地產(chǎn)經(jīng)營（集團(tuán)）有限公司與香港方興實(shí)業(yè)有限公司共同投資設(shè)立的上海浦東金鑫房地產(chǎn)發(fā)展有限公司投資80.39%與上海國際港務(wù)（集團(tuán)）有限公司共同投資設(shè)立。項(xiàng)目建設(shè)基地面積：130,462.6平方米總建筑面積：408,500平方米其中，地上建筑面積：163,500平方米；地下建筑面積：245,000平方米。其中港務(wù)辦公大樓與客運(yùn)綜合大樓地上部分40,000平方米及客運(yùn)綜合大樓地下面積26,000平方米為上海國際港務(wù)（集團(tuán)）有限公司擁有使用，其余相關(guān)商業(yè)配套設(shè)施為上海浦東金鑫房地產(chǎn)發(fā)展有限公司擁有。該項(xiàng)目于2004年1月開工，目前項(xiàng)目的動遷工作接近尾聲，樁基施工工程已全面鋪開。港務(wù)辦公大樓與客運(yùn)綜合大樓將于2007年交付使用，其余相關(guān)商業(yè)配套設(shè)施預(yù)計(jì)2008年陸續(xù)竣工交付。由于有許多不可控的因素，項(xiàng)目總投資存在不確定性，據(jù)估算約30億左右。項(xiàng)目建成后，將形成一個以國際客運(yùn)為中心的集國際客運(yùn)碼頭、辦公、商場、酒店、濱江休閑綠地等為一體的，具有優(yōu)美建筑形態(tài)和一流設(shè)施的21世紀(jì)黃浦江北外灘沿岸新的標(biāo)志性建筑群。作為上海郵輪經(jīng)濟(jì)的起點(diǎn)，上海一個新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，上海港國際客運(yùn)中心已吸引了眾多國外客商的關(guān)注，建成后將取得良好的經(jīng)濟(jì)收益，并有效的提升公司開發(fā)實(shí)力和品牌地位，提高盈利能力。提問二：對于出租性物業(yè)，公司現(xiàn)在有多大的規(guī)模，每年的年收入有多少？每年的折舊開銷是多少？今后出租型物業(yè)的增長，今后的量有多大的規(guī)模。答：公司收租金物業(yè)大概10萬平方米，目前租金收入預(yù)計(jì)四千多萬元。今后，第一，在三四年中希望出租面積要翻一番，收入要翻兩番；第二，公司會對一些零星的資產(chǎn)做一下調(diào)整，把經(jīng)營性的資產(chǎn)重點(diǎn)放在古北商務(wù)中心、國客中心、古北國際花園等項(xiàng)目，古北國際花園的七號樓已經(jīng)全部作為服務(wù)性公寓。提問三：公司對精細(xì)化管理的目的，成本、期間費(fèi)用的管理目標(biāo)。答：公司全面推進(jìn)精細(xì)化管理，目的在于推動管理升級，全面提高企業(yè)績效，使得公司整體管理目標(biāo)更加清晰化。短期目標(biāo)是對管理的程序化，管理環(huán)節(jié)控制的流程化。提問四：新政后，90平方米房型要占開發(fā)的70%，中華企業(yè)是以開發(fā)大面積房型為主的。所以新政后，一些開發(fā)商認(rèn)為會導(dǎo)致公司毛利下降，公司管理層如何應(yīng)對。答：我們公司是以中高檔的住宅開發(fā)為主，商業(yè)地產(chǎn)是以高檔寫字樓為主的，這會在新政后受到一定的影響。第一，我們要加大開發(fā)規(guī)模，對業(yè)務(wù)進(jìn)行擴(kuò)張，通過增加銷售規(guī)模來提高我們的收益。第二，高檔房地產(chǎn)不一定是指大面積房地產(chǎn)。我們可以把一些小面積房型的品質(zhì)做的更好，更精致。目前中國房地產(chǎn)處在比較初期的階段，一般只考慮買大的房型，而對房地產(chǎn)品質(zhì)要求還沒有一定的認(rèn)識。當(dāng)我們的消費(fèi)層次達(dá)到更高層面的時候，會希望我們的房子會住的更好一些，而不是單純的追求大面積的房型，同時對居住條件和房屋的品質(zhì)也有一個比較高的要求。比如日本、香港是與上海類似的城市，他們的房屋面積都不是很大，所以我們希望能在房屋的品質(zhì)上做到有所突破。提問五：對于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整后，公司如何找到投資和開發(fā)間的平衡點(diǎn)。答：在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面，目前公司的收入租賃還是占了比較小的比例。今后我們租賃方面收入會不斷的增加，公司今后理想的租賃收入會占總利潤的1/4或1/3左右。大成基金管理有限公司劉明提問一：公司會不會考慮收購和兼并一些相近公司，來提高公司的利益。在資本整合和收購兼并這方面會有什么考慮。答：事實(shí)上中華企業(yè)從99年開始就在收購一些企業(yè)，并且在中華企業(yè)的投資方面也做了一些并購和調(diào)整。在資本整合和收購兼并這一方面，我們會利用市場一些好的機(jī)會，包括我們熟悉的一些企業(yè)，如果這些企業(yè)質(zhì)地很好，條件又適合，我們會積極的去做。但目前還不能確定說有哪方面的具體意向。如果有了明確的意向，一定會及時向大家報(bào)告這個消息的。上海德潤商務(wù)信息咨詢有限公司陳鋼提問：1、中企對公司業(yè)績、戰(zhàn)略、項(xiàng)目、利潤、銷售這些透明化要進(jìn)一步加強(qiáng)研究。2、剛才孫總把公司的戰(zhàn)略和定位描繪的很好，要在全國居于同行業(yè)領(lǐng)先者的地位，提出這個戰(zhàn)略目標(biāo)，對公司各個方面會提出更多的要求。公司的戰(zhàn)略目標(biāo)確定要更加細(xì)化，更加具體化，和第一個透明化問題的目標(biāo)是一樣的。答：第一，中華企業(yè)的業(yè)績，在很多方面要成為我們這個行業(yè)的一流，這是一定要做的。 以前這方面宣傳工作做的不夠，需要改進(jìn)。第二，剛才提到有許多企業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要進(jìn)一步明確精細(xì)，精細(xì)化的問題就是要解決精準(zhǔn)問題，還有要保持暢通的溝通，最近一段時間以來，我們都在積極努力的做，其中有很多我們溝通較多的朋友，相信今后在這方面我們會做的更好。光大證券趙強(qiáng)我談兩個想法：第一，中華企業(yè)要找到學(xué)習(xí)的標(biāo)桿。萬科的發(fā)展其實(shí)也是有標(biāo)桿的，是學(xué)美國的普爾迪；金地的發(fā)展是學(xué)萬科；中華企業(yè)要提高自己的水平的話，要找到學(xué)習(xí)的標(biāo)桿。中國的發(fā)展是比較落后的，中國本身是一個新興市場，城市化水平、人均收入都很低。不一定學(xué)萬科、普爾迪，可以看看新加坡的凱德置業(yè)。第二，加強(qiáng)對市場、對政策的研究。萬科設(shè)立首席研究員，這不僅僅是公司董事長和總經(jīng)理考慮的問題，要有一個常規(guī)化的程序。提問一：公司的管理層介紹海南投資項(xiàng)目的背景，包括股權(quán)架構(gòu)、營運(yùn)模式、物業(yè)類別。答：剛才趙強(qiáng)提到海南海棠灣的投資，在上午已經(jīng)公告，公司要聯(lián)合十幾家股東成立公司，和三亞市政府簽署在三亞海棠灣約41平方公里的土地前期開發(fā)工程。項(xiàng)目公司的性質(zhì)類似上海地產(chǎn)集團(tuán)和政府下屬一個公司做前期的配套市政，然后，把41平方公里中可以建設(shè)的土地建房。公司的注冊資本暫時明確為1億，有人問：如此大的地塊總投資招拍掛190億，怎么成立注冊資本一億的公司？這個實(shí)體采取各種融資的方式，包括信托、融資債券等方式的組合，包括有比較成熟的第一批被推出的地，推出后回收的土地價，土地滾動開發(fā)。股東構(gòu)成有十