論加強房地產(chǎn)企業(yè)融資管理.doc

各類論文代寫QQ6258805261前言房地產(chǎn)企業(yè)作為國名經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，對國民經(jīng)濟的發(fā)展起著與足輕重的作用。同時房地產(chǎn)也是一個典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，它開發(fā)投資規(guī)模大、周期長、房地產(chǎn)價值昂貴，使得房地產(chǎn)開發(fā)、投資需要的資金量巨大，并且基于擴大再生產(chǎn)，因此充足的資金對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要。近年來，我國房地產(chǎn)金融發(fā)展迅猛，膽與發(fā)達國家相比，房地產(chǎn)金融市場還不夠完善，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品很少，主要依賴于銀行貸款，房地產(chǎn)融資相對困難。導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的市場風(fēng)險和融資信用風(fēng)險高度集中于商業(yè)銀行。在目前市場背景下，房地產(chǎn)企業(yè)融資模式應(yīng)走多元化的道路，拓寬融資渠道，由原來的單純依靠銀行貸款，向以銀行貸款為主，創(chuàng)新融資為輔，間接融資和直接融資相結(jié)合的方向發(fā)展，從而確保資金鏈安全、提高資金使用的靈活性。如何解決好房地產(chǎn)融資問題已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急，探討房地產(chǎn)企業(yè)融資模式對房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展具有重要的意義。各類論文代寫QQ6258805262摘要目前我國房地產(chǎn)業(yè)存在融資壓力大、融資渠道單一的問題。這里既有房地產(chǎn)金融市場不發(fā)達和宏觀調(diào)控政策的影響，也有企業(yè)自身的原因。筆者根據(jù)所學(xué)知識以及查詢的資料，對房地產(chǎn)企業(yè)融資的管理進行了初步分析。提出國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)利用海外資金長期看好國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的良機，積極與海外資金合作；同時不斷提升自身管理能力，提高資金管理效率，加快開發(fā)建設(shè)過程中的資金周轉(zhuǎn)，較小的資金流量推動較大的房地產(chǎn)項目的運轉(zhuǎn)，從根本上降低融資需求。本文通過對目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場融資的現(xiàn)狀入手，分析其中存在的問題及原因。通過對現(xiàn)有融資方式的分析研究了解其中存在的問題，并尋求解決辦法。最后對如何完善國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理給出了自己的認識。關(guān)鍵詞：融資方式融資創(chuàng)新融資管理各類論文代寫QQ6258805263第一章我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)融資，是指發(fā)生在房地產(chǎn)經(jīng)濟活動中的，通過各種信用方式、方法及工具為房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)部門融通資金的金融行為。廣義的房地產(chǎn)融資房地產(chǎn)金融的概念相同，指的是籌集、融通和結(jié)算資金的所有金融行為；狹義的房地產(chǎn)融資只是指其中的一環(huán)，即專指資金融通行為。1.1中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況在國內(nèi)，1949年以后我國的房地產(chǎn)金融市場幾乎消失，有時雖然表現(xiàn)出金融市場的某些特征，但沒有形成真正意義上的房地產(chǎn)金融市場。根據(jù)我國房地產(chǎn)資金的來源，金融機構(gòu)的作用可將我國的房地產(chǎn)業(yè)地金融發(fā)展劃分為以下三個階段：1、住房資金管理階段1949-1978年我國實行計劃經(jīng)濟，對國有企業(yè)實行低工資、高福利的政策，國家將住房問題同企業(yè)建設(shè)一同考慮，并由銀行統(tǒng)一管理，銀行好像國家的大出納，已經(jīng)失去了金融機構(gòu)的作用。2、房改金階段這個時期的特點是：（1）房改貸款為主。這使得貸款資金主要是為房改服務(wù)，到90年代仍保持很高的比例：如1994年建設(shè)銀行吸收各類房地產(chǎn)資金1146億元，房改資金約為60%在貸款方面；1994年底發(fā)放各種房地產(chǎn)貸款911億元，房改貸款約占50%。（2）信貸大發(fā)展：1991年上海學(xué)習(xí)外國經(jīng)驗建立基金會，開創(chuàng)了房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、消費貸款融資新途徑。1997年召開的全國住房改革會議上，國務(wù)院將建立住房公積金作為房改措施的重中之重。3、房地產(chǎn)金融階段90年代以后，房地產(chǎn)金融市場得到了發(fā)展。很多銀行推出“按揭”業(yè)務(wù)，中國人民銀行上海分行于1992年3月頒發(fā)的房地產(chǎn)抵押貸款暫行辦法以及建設(shè)銀行總行在1992年9月頒布職工住房抵押貸款暫行辦法是房地產(chǎn)金融各類論文代寫QQ6258805264的萌芽。4、房價走高，國家調(diào)控階段2003年以來，房屋價格持續(xù)上揚，大部分城市房屋銷售價格持續(xù)上揚，一些地區(qū)出現(xiàn)了投機炒房現(xiàn)象，上海的房價超過北京房價，位居全國第一。國家出臺了多項房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策，包括土地和金融政策，這些政策對開發(fā)商的資金實力造成了比較大的壓力，行業(yè)開始洗牌，實力比較小的開發(fā)商陸續(xù)退出行業(yè)，同時對于大開發(fā)商來說，也開始出現(xiàn)融資難的問題。各類論文代寫QQ6258805265第二章我國房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題及原因分析2.1我國房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨的主要問題自2000年至2006年期間，我國房地產(chǎn)資金來源比較單一，主要有銀行貸款、債券、外債、自籌資金和其他資金。由于2003年中國人民銀行“121號文”和國務(wù)院“18號文”的出臺，使得資金供給出現(xiàn)不足，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著資金鏈條斷裂的困境。為了謀求出路，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷再造自己的融資平臺，導(dǎo)致從2004年開始，房地產(chǎn)資金來源發(fā)生了重大變化銀行貸款比重有了明顯的下降，之后一直維持在20%以下，而非貸款類資金來源增長迅速，利用外資、自籌資金和其他資金比重相應(yīng)提高。此外，其他資金來源是我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中所占比重最高的，它包含股權(quán)融資、房地產(chǎn)信托投資基金等方式，由此可以看出，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)開始嘗試拓展融資渠道、利用多種融資方式，但是其比重僅僅維持在50%以下，說明真正融資多元化的格式還未形成。（具體見表2-1）表2-1全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（單位）資金來源(2000-2006)(單位：億元)年份2000200120022003200420052006本年資金來源總計絕對值5997.637696.399749.9513196.9217168.7721397.8427135.55比重（%）100.00100.00100.00100.00100.00100.00100.00銀行貸款絕對值1385.081692.202220.343138.273158.413918.085356.98比重（%）23.0921.9922.7723.7818.4018.3119.74債券絕對值3.480.342.240.550.19-比重（%）0.060.000.020.000.00-利用外資絕對值168.70135.70157.23170.00228.20257.81400.15比重（%）2.811.761.611.291.331.201.47自籌資金絕對值1614.212183.962738.453770.695207.567000.398597.09比重（%）26.9128.3828.0928.5730.3332.7231.68其他資金來源絕對值2819.293670.564619.906106.058562.5910221.5612781.33比重（%）47.0147.6947.3846.2749.8747.7747.11數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，2007中國統(tǒng)計年鑒，2007年當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資過程中所面臨的主要問題具體表現(xiàn)在以下幾個方面：各類論文代寫QQ62588052662.1.1融資規(guī)模不斷擴大房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱行業(yè)，是市場經(jīng)濟不可或缺的重要組成部分，自從1997年成為拉動內(nèi)需的重要工具以后，就進入快速發(fā)展的軌道，融資總額急劇增加，融資規(guī)模也隨之不斷擴大，盡管國家實行銀根緊縮的貨幣政策，但是房地產(chǎn)開發(fā)資金仍有較大幅度增長，從2006年房地產(chǎn)開發(fā)資金已達27135億元，是2000年的4.5倍。圖2-12000-2006年我國房地產(chǎn)開發(fā)資金情況表2-2我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（單位）資金增長率（2000-2006年）2000200120022003200420052006資金來源總計（億元）5997.637696.399749.9513196.9217168.7721397.8427135.55資金增長率（%）0.0028.3226.6835.3530.1024.6326.81各類論文代寫QQ6258805267圖2-22000-2006年我國房地產(chǎn)開發(fā)資金增長率情況從圖2-1、圖2-2和表2-2可以看出，2000-2006年我國房地產(chǎn)開發(fā)資金從5997.63億元增長到了27135.55億元，增長率一直維持在30%左右，2003年增長到達了35%，說明我國房地產(chǎn)業(yè)融資規(guī)模呈現(xiàn)逐年不斷擴大的趨勢。2.1.2融資方式單一我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源主要是銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)對銀行過分依賴。從圖2-1可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金約30%-35%的建筑公司先行墊資施工的資金也來自銀行貸款，再加上一半以上的購房者依賴個人住房抵押貸款，估計至少60%以上的房地產(chǎn)投資都源自銀行，貸款方式單一，無法適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)周期的需要。此外，在2