房車營地定位策劃報告

1 房車營地項目定位策劃報告 目規(guī)劃背景 一、房車營地介紹 （一）房車營地概念 房車和營地是緊密相連的。房車露營地突出的是休閑、文化及露營。在一定程度上可以說是專為房車使用者而修建的，也可以說是為房車愛好者和自駕車者而建的。房車露營地除了可以為房車和自駕車者提供餐飲娛樂、休息住宿外，突出一點是可以為房車提供全套的供給補給服務。換言之，房車營地就是可以滿足房車的生活補給和供人休息的場所。補給和休閑構成了房車營地最基本的特點。 （二）房車營地的基礎設施 如同星級酒店與招待所一樣，從最簡陋的營地到最豪華的營地會有天壤之別。一般意義上的房車營地都會有下列設施：房車停車位、飲用水、照明電補給、排污及安全防衛(wèi)等服務。 但成熟的營地應該是集景區(qū)、娛樂、生活、服務為一體的綜合性旅游度假場所。通常包括以下幾大部分：停車區(qū)、生活區(qū)、娛樂區(qū)、商務區(qū)、運動休閑區(qū)等。其中，停車區(qū)不僅具備各種齊全的停車設施，而且有較為完善的安保系統(tǒng)，獨立的飲水和污水處理系統(tǒng)，及配備生活用電等；生活區(qū)內有現(xiàn)代化的廚房設備、衛(wèi)生間、淋浴等，并提供洗衣、熨衣、煤氣等服務設施；商務區(qū)內設有超市、郵局、診 所、酒吧、餐館、健身房等，完全可以滿足游客日常生活的需要；在娛樂和運動休閑區(qū)內，有健身、球類、游泳、高爾夫、獨木舟漂流、垂釣、騎馬、滑雪、徒步游、考古探險、兒童游樂園等多種多功能廳和運動場地供游人使用。 （三）房車營地的種類 在房車發(fā)展還不是很普及的情況下，營地大致可分為：?？渴綘I地和綜合型營地。 ?？渴綘I地 一般能做到提供簡單的房車補給就可以了，如房車生活用電、上下水、排污等。這類營地大多不擁有怡人的景色（或是不在著名的風情區(qū)內），設施比較簡單，有小型商店（超市）、快餐等。距離人口密集地區(qū)大約在百公里以 上。這類營地僅是作為人們旅程中的補給、短暫休息的場所，一般不會在這里做過多停留。?？渴綘I地不可缺少，但不能代表房車營地發(fā)展的方向。 綜合型營地 地理位置優(yōu)越，本身就擁有怡人的景色或是建在湖邊、海岸、風景名勝區(qū)內等。所以，人氣很旺。營地內所有的停車區(qū)域及夜間所有的步行道都有足夠的照明 , 完 2 善的安全保障系統(tǒng)及消防設備。營地內不僅設諸如木屋住宿、房車住宿、帳篷區(qū)域，餐廳飲食、商店超市 ;有供游人使用的野餐區(qū)，設置野餐桌椅和燒烤工具 ;有兒童游樂設施，如秋千（原木扎成的秋千椅）或滑梯等 ;有運動場所，包括籃球場、羽毛球 場、網球場、游泳池等 ;有 *游樂設施，包括釣魚池、桑拿房、酒吧及其他娛樂設施等 ;有加油站、簡單維修設施等 ;有衛(wèi)生服務設施如小型醫(yī)療站 ;設有郵電及應急通訊設備、辦公設施（ 傳真、復?。?;有緊急預警系統(tǒng)，緊急狀況下，可以 24 小時隨時通知到所有的客戶。營地常年有系統(tǒng)地組織各種活動，在當?shù)赜斜容^高的知名度，與傳播媒介關系密切等等。 房車露營地在選址上有一定要求，一般是可以為人們提供 休閑度假 氛圍的、具有一定風光娛樂的場地，根據其所處 地理位置 可分為山地型營地、海島型營地、湖畔型營地、海濱型營地、森林型營地、鄉(xiāng)村型營地。 一、 國內房車營地發(fā)展現(xiàn)狀 （一）發(fā)展現(xiàn)狀 目前我國的房車保有量為 6000 輛，營地數(shù)量約 110 個，而其中配套設施齊全，功能多樣的營地僅有 40 多個，多集中在沿海經濟發(fā)達地區(qū)。主要表現(xiàn)在以下幾個方面： 首先是房車露營地的數(shù)量少，而且還具有地域集中性，主要分布在經濟發(fā)達的京津地區(qū)和珠三角地區(qū)；其次是現(xiàn)有的房車露營地規(guī)模較小，設施設備還有待完善，國內很多房車露營地只能提供簡單的水、電、網絡等服務，娛樂項目很少；再次是國內現(xiàn)有的房車露營地的管理還處于探索階段，管理不夠系統(tǒng)，此外房車露營地的星級劃分標準和露營地設施設備建設標準也還在籌劃中，這不利于對房車露營地的統(tǒng)一有效管理；最后是我國政府還未設專門的管理部門對房車露營地進行統(tǒng)一管理，而現(xiàn)有的房車露營地協(xié)會發(fā)揮的作用也非常有限?？偟膩碚f，我國大陸房車露營地的發(fā)展還 處于初級階段，國內缺少有規(guī)模的房車露營地。 （二） 優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢分析 1、露營旅游已經成為世界旅游業(yè)新的經濟增長點。根據美國 2010 年 2 月的戶外產業(yè)協(xié)會調查，金融危機中很多產業(yè)受到了嚴重影響，但戶外產品尤其是涉及徒步、露營、獨木舟、皮劃艇及其他一些簡單戶外活動的商品銷售卻保持著強勁的增長勢頭，各類戶外活動用品及賓館飯店專用產品，已成為旅游業(yè)新的經濟增長點。 2、我國汽車普及率的提高與高速公路網的建設為我國露營旅游發(fā)展提供了相當?shù)谋憷?。據統(tǒng)計，至 2009 年底，我國 汽車保有量 已達 輛，私家車與數(shù)量龐大的單位車輛、社會經營車 輛， 形成了堅實的露營旅游物質基礎。此外，交通是旅游業(yè)發(fā)展的基礎 3 保障，便捷通達的綜合立體交通在保證旅游最終目的實現(xiàn)的同時，以其特有的魅力吸引 著旅游群體，引導旅游客源市場的分布。 3、我國旅游產業(yè)的升級轉型可以促進其發(fā)展。 隨著我國經濟水平的發(fā)展、社會的進步與人民生活質量的提高，人們所關注的重點不再只有物質層面而是轉向精神文化領域的享受。公民對旅游的消費品味正在不斷升級，回歸自然、體驗休閑的需求日益提高，旅游概念日趨個性化和理性化，簡單的吃、喝、玩、購物等觀光短時度假習慣已經漸漸被放松娛樂的休閑度假 “深度游 ”新理念所取代，房車露營產業(yè)也正是在這一理念的推動下呈現(xiàn)出一片勃勃生機的發(fā)展態(tài)勢。 4、支持露營旅游發(fā)展的整體環(huán)境 已經形成。經過改革開放 30 年來的發(fā)展，我國旅游業(yè)的總體規(guī)模不斷壯大，產業(yè)地位不斷上升，發(fā)展環(huán)境不斷改善，要素體系不斷優(yōu)化，支持露營旅游發(fā)展的整體環(huán)境已經形成。一是旅游景區(qū)規(guī)模不斷壯大。據統(tǒng)計，我國現(xiàn)有世界自然和文化遺產 40 處，居世界第三位。二是旅游市場規(guī)模更加龐大。 2010 年我國旅游業(yè)克服國際金融危機的不利影響，總體保持健康發(fā)展勢頭，我國將繼續(xù)保持世界第四大入境旅游目的地和亞洲最大國內旅游市場的地位。 5、居民的平均收入和閑暇時間不斷增加： “5+2 模式 ”（ 5 天城內、 2 天城外）。 2010年我國人 均年收入可達 元人民幣左右，而且假日制度法定假日調整為 “兩長五短 ”兩個 “7 天長假 ”與五個 “3 天短假 ”職工的法定休息日達到 115 天；休假制度（年假），形成了居民休閑動向和消費模式的新特點：散客化、家庭化、個性化、自駕車出游等。 劣勢分析 1、對露營市場缺少足夠的認識?？陀^地講，對于我國露營旅游市場，我們還缺少應有的基礎分析和科學預測，特別是對露營市場發(fā)展規(guī)律還不能做到有效把握。在我國露營旅游業(yè)的發(fā)展過程中，政府導向不足，行業(yè)協(xié)會引導欠缺，企業(yè)投入積極性不高，制約了我國露營旅游市場的發(fā)展。 2、我國家庭房車保有量嚴重不足據調查顯示，我國房車保有量遠不及歐美等國家的房車保有量，難以形成一個有規(guī)模的房車露營旅游市場，因而不能很好的帶動露營地的建設和發(fā)展。 3、露營產品嚴重供給不足。 一方面，從露營地的數(shù)量與分布上來看，我 國露營地供給明顯無法滿足需求。另一方面，從露營產品的內容上來看，我國現(xiàn)有的露營旅游產品過 4 于單于一，季節(jié)變化性、觀光性、參與性的不足，線路設計趨同，可供選擇的產品不多。此外，從露營地的網絡化發(fā)展上看，也還處在起步階段。 4、政策保障與服務較弱。當前，我國露營旅游業(yè)的發(fā)展和露營地的規(guī)劃與運營缺乏相應的引導、監(jiān)督和管理，還未在行業(yè)內制定露營地建設標準、露營地安全規(guī)范管理標準、露營管理人員的資格認證標準等，這也在很大程度上制約了我國露營旅游業(yè)的發(fā)展。 5、露營對旅游景區(qū)的影響。旅游景區(qū)內 露營活動的開展可能會對景區(qū)的環(huán)境污染帶來威脅，特別是在缺乏有效管理的條件下，大量露營者的涌入以及開展不良的集體活動，會使得景區(qū)的生態(tài)環(huán)境遭受破壞，這是一些管理部門所擔心的。 （三）發(fā)展前景分析 1、按照目前我國經濟增長的態(tài)勢，近些年我國房車擁有量應該會保持年 30%多的增幅，照此計算，到 2015 年，我國的房車擁有量將達到 輛。在我國已經形成了龐大的汽車消費群體，全國汽車保有量突破了 1 億輛大關，位居世界第二；同時，我國還是世界上公路里程增長最快的國家，這些都為房車發(fā)展創(chuàng)造了一個很好的大環(huán)境，相信房車行業(yè)在“十二五”期間會有一個井噴式的增長。 2、房車產業(yè)也在不斷放下身段，在價格上與普通消費群體拉近距離，價位在 20 萬元、甚至十幾萬元的小型房車將成為企業(yè)生產調整的方向。日前，堪稱中國最小的一款房車在南京亮相，這款名為 “飛凌 戀”的拖掛型房車售價竟然只有 元。 3、旅游市場的巨大發(fā)展?jié)摿σ矊⑼苿臃寇嚨纳a和銷售。到 2015 年，我國旅游業(yè)將迎來新一波發(fā)展高峰，屆時國內年 游客總量可望達到 33 億人次，年均增幅保持在 10%左右，其中，私家車出游有望達到 5000 萬至 6000 萬輛。為適應這種發(fā)展形勢，急需新建一批汽車旅館、汽車營地、加油和維修站點等服務設施。 4、綜合來看我國房車產業(yè)發(fā)展具備四方面有利條件（ 1）汽車保有量突破 1 億輛大關，位居世界第二，龐大的汽車消費群體業(yè)已形成（ 2）我國是當今世界上公路里程增長最快的國家，且國內多地都在規(guī)劃建設房車營地，硬件配套設施開始優(yōu)化（ 3）專家預計，到 2015年我國旅游業(yè)將迎來一波新高峰，其中私家車出游有望達到年 5000 萬到 6000 萬輛 的水平（ 4）國內現(xiàn)有 20 家左右汽車制造企業(yè)已投入生產房車，售價在 20 萬元以下、 10 萬元左右的中低端房車未來將成為主要產品。 5 5、我國從立法上對城市建設用地進行嚴格規(guī)范，近年來對“非城市建設用地規(guī)劃”的關注越來越多，強調統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的理念，而房車營地的靈活性和可移動性恰恰迎合了我國的國情和時代的需要，使其發(fā)展成為必然。 二、 房車營地的盈利模式及目標消費群 （一）盈利模式 出租營地營位 出租空閑場地 開發(fā)旅游地產 營地與公園類似，都具有聚攬人氣的作用，能夠提高該地區(qū)知名度，從而帶動原本低廉的地產增值。故可對旅游地產進行開發(fā)，如木屋別墅、野奢飯店及其他生活基本設施等，作為營地的配套品出售。 車輛的出租及出售 開發(fā)收費性的休閑、游樂項目 其他盈利方式 （二）目標消費群 國內現(xiàn)階段和近階段房車消費（包括租賃客戶）的客戶群體分析： 1、已經有越來越多的國外房車業(yè)主以自架游的方式進入中國； 2、在華的外交、企業(yè)高層； 3、來華的外國游客； 4、國內演藝界人士； 5、各大企業(yè)高層和中青年高收入人群； 6、政府中高層以旅游形式租賃房車； 7、 驢友； 8、 具有國外背景和家境富裕的青年人群； 9、 國內家庭旅游的客戶群體等。 6 目規(guī)劃前期 一、 項目現(xiàn)狀評價 （一） 項目選址 選址需要滿足環(huán)境、交通、區(qū)位及用地面積四個條件，優(yōu)美的環(huán)境、便捷的交通、優(yōu)越的區(qū)位條件和充足的項目用地是營地成功的必要條件。 （二）現(xiàn)狀評估 1、社會環(huán)境 1、自然景觀。 小山丘綿延起伏，有不計其數(shù)的千年古樹，到處可見蒼翠成片的竹林、青翠欲滴的茶園、一望無際的田園。空氣負氧離子含量高，生態(tài)環(huán)境極其優(yōu)美。 2、客觀環(huán)境。近幾年，新農村建設頗有成就，基礎設施建設投入較大，土地及項目通過流轉、承包、合作等方式，為村經濟發(fā)展、村容整潔、精神文明建設等打下了良好基礎，為房車營地的發(fā)展提供了有利條件。 3、經濟條件。位于長三角核心，周邊城市經濟發(fā)達，自駕車擁有率高，加上交通的便利，節(jié)假日，來某項目休閑旅游的越來越多，為房車營地的經營提供了充足的客源。 4、交通環(huán)境 5、市場人氣。 游客日益增加，人氣越來越旺。 6、市場的需求?？捎蔚木包c越來越多，環(huán)境越來越美，為旅客提供了休閑旅游、養(yǎng)生度假一站式的資源，住宿作為其中一項內容，市場需求迫切。因此像房車營地這樣兼具人文和自然屬性又有舒適性、差異化的特色旅游產品在某項目必將有所開拓。 7 2、自然資源 氣候： 處于北亞熱帶南緣季風氣候區(qū)，總氣候特征為冬夏長、春秋短，季風交替明顯，四季分明，無嚴寒酷暑，年平均氣溫為 平均降雨量在 1150 1550毫米之間。年降水日 130 145天，降水存在地域差異。 景觀環(huán)境特征：環(huán)境清幽，空氣無污染，距離景區(qū)較近，都是營地吸引游客的亮點。 地勢： 處于浙西丘陵山地與杭嘉湖平原的過渡地帶，地勢由西北向東南傾斜。西北為山地，東南為丘陵與平原接壤處。項目用地平坦開闊，可利用率高。 土壤： 大部分山地為低山紅壤， 為中性。 項目排水性好，是汽車露營的絕佳地選擇。 水源 ：所在區(qū)域為東苕溪水系，多為天然河流，支流眾多，水質優(yōu)等， 營地有良好的通水設施，可便捷供水。 植被：地塊緊鄰杭長高速，地勢平坦，私密性好，北面有原生的竹林地可利用，又不會過分濃密，只需要清除整理，增加草坪和一些景觀 樹木即可。 遠離潛在危險：背靠林地及田園，周邊沒有山體滑坡、泥石流洪水等潛在的危險場所，并排除有害動植物的可能。 二、規(guī)劃定位 （一）項目定位： 1、項目總體名稱：國際房車基地（暫定名） 2、項目形象定位：至尊獨享、歡樂健康。 3、服務標準：品質化、個性化、人性化服務。 4、項目功能定位：房車綜合休閑基地。 5、產品體系定位：房車、旅游地產 +其他服務配套體系 6、客源定位：顯貴階級、城市中產階級、都市白領、國際旅行團、國內高端旅行團 7、主題：感受房車與大自然的零距離接觸，體驗房車營地的休閑度假樂趣。傳播露營文化、創(chuàng)造時尚生活品質。 （ 二）運營方向 8 依托周邊優(yōu)質旅游景區(qū)資源體系，圍繞房車、休閑、餐飲、民宿、農耕體驗等商品開發(fā)等服務配套體系，打造中國綜合休閑示范型房車運營基地。 （三）規(guī)劃理念 在不破壞自然和諧的基礎上，本著綠色環(huán)保節(jié)約的原則，建設與國際接軌的的高標準房車營地。為廣大露營愛好者創(chuàng)造舒適安全的旅游環(huán)境。 （四）規(guī)劃目標 1、規(guī)模和容量 停車數(shù)量和最低所需面積： 所需面積 = 停車數(shù)量 （ 80 120） 1輛車所需的場地面積 2(保持自然環(huán)境和開放空間的系數(shù) ) 2 (場內道路管理中心衛(wèi)生設施等系數(shù) ) 從以上的公式所算出的每輛車的場地面積如下： 30輛 50輛 頃 100輛 120輛 因此，項目一期建議先建造房車營位 30 個，需要用地 21 畝。帳篷營位 50 個，有空中帳篷、大帳篷加草坪等形式，不規(guī)則擺放，加上營地配套，大約需要 14 畝。因此總共用地約35 畝。 2、營位選型和配比 項目建議由不同數(shù)量、不同大小的營位組成，營位的布置方式也有通過型、退入式、旁路式等多種類型，根據營位類型的不同為游客提供不同的水、電和排污接口等設施。 三、功能分區(qū) 根據 2014年 2月實施的房車旅游服務區(qū)浙江省地方標準，完整的汽車營地大體上包括如下幾個功能區(qū)： （ 1）接待中心。 （ 1）露營區(qū)：為不同類型的露營者提供合適的營位和活動能夠空間，如小汽車營地、房車營地、團體露營和帳篷露營等。 9 （ 2）公共配套功能區(qū)：在營地會所中為露營者提供必要的生活服務及室內外活動場所。 （ 3）行政后勤區(qū)：同時也是營地的管理和辦公中心。 四、 大致建設內容 （一） 道路工程 1、設計原則 建設 “ 以人為本 的道路系統(tǒng)，適應區(qū)域環(huán)境建設的需求，重視道路景觀設計；使道路布局、綠化與沿線建筑和諧、美觀。結構設計應體現(xiàn)新穎、輕巧、安全、美觀、經濟已便于施工的特點。 2、道路及相關設施 沿地塊界走向修筑環(huán)形主道路，同時橫縱向設置地塊內連接道路。道路寬度統(tǒng)一為 6米。設雙向車道，道路結構采用混凝土結構。同時基本沿道路，根據豎向高程布置排水溝渠。在轉彎處，交叉口處，營位等地設置指標提醒標志標牌等設施。 （二）接待中心兼行政辦公 游客接待中心為一棟 200平方米單層建筑。設游客接待處，負責游客、旅游團體接待，活動內容安排等。設辦公區(qū)，負責整個項目區(qū)域管理工作。同時設會議室，方便接待團體會議需要。另設土特產展銷區(qū)等。 （三）營地 本項目擬設 30處汽車營位， 50處帳篷營位。為游人提供露營場所。 每個汽車營位約 80平方米左右。內硬化地坪 15 平方米作為停車位。同時布置草坪，草坪燈，垃圾箱，水槽，簡易桌椅、插線孔等設施。本項目還為游人提供帳篷，燒烤設備等野外生活住宿用具出租。單個帳篷營位面積約 20 平方米以及還有團隊大面積帳篷，除不設停車位外，其余均與要求與汽車營位相同配套。 營地公共廁所 為方便游人，同時保護營地環(huán)境衛(wèi)生，本項目還考慮布設三座公共廁所。公共廁所按星級標準建設，初定每個廁所面積 36平方米，分設男女洗手間。設洗漱鏡、洗臉盤等，同時考慮殘疾人需求，應設殘疾人專用位。地面鋪設防滑磚。公共廁所設計應按相應規(guī)范要求 10 （四）其它設施 1、污水處理設備 從環(huán)保角度出發(fā)，營區(qū)內的污水不能直接進入自然水體。必須經過處理達標后方能排放。本可研建議選擇地埋式污水處理設備，地埋式污水處理設備不需要建房及采 暖、保溫，可以結合公共綠地建設。 2、垃圾收集點 自營地設置一處垃圾收集點。將項目內部的垃圾集中于垃圾收集點。由垃圾收運車運至垃圾中轉站，經回收處理最終運至垃圾填埋場填埋。 3、變電房 項目考慮設置配電室，變電設備等設施。 4、圍墻 為保證項目的隱秘及安全。因此需要在地塊邊界修筑圍墻。 5、綠化工程 營地道路周邊及營位內，均建議設置綠化措施。節(jié)約工程造價，以及減少日后維護成本角度出發(fā)，道路綠化建議多種樹，少種草。 綠化樹種道路綠化樹種建議多栽種本土樹種，綠化栽植的總體要求： 1）、栽植前應對場地進行平整，保證無雜物并進行消毒、殺菌、滅蟲處理； 2）、苗木質量應按照相關規(guī)范要求執(zhí)行，做到苗木無病蟲害，樹型完整； 3）、栽植后應立即澆水一次，澆水量的多少以澆透澆足為宜，澆水時水壓要低，沖力要小，避免水柱直沖植株； 4）、栽植完成后，針對不同的植物和不同的天氣，定時足量澆水，并做好病蟲害的防治工作，以及修剪和保潔工作。 11 體布局及建設標準 一、總體布局 場地要求 （ 1）地面經過平整，排水順暢，有基本足夠的建設用地。 （ 2）營地內不應有任何危害露營者安全的潛在危險。 （ 3）營地融入當?shù)刈匀画h(huán)境，滿足所在地域生態(tài)允許的標準、環(huán)境保護標準、功能技術標準等因素，對當?shù)刈匀画h(huán)境無負面的影響，地表水水質達到要求，環(huán)境空氣達到要求。 （ 4）通風良好，視線寬敞，少霧。 營地總平面 （ 1）營地布局和功能劃分科學合理，交通組織順暢，管理維護方便，露營者及設備的進出方便。 （ 2）管理服務設施、休閑娛樂設施、附屬設施等設施基本完善。 （ 3）營地應提供露營者安全、衛(wèi)生、環(huán)保的環(huán)境，對使用中發(fā)生緊急情況和意外事件時應有安 全可靠的措施。 二、各區(qū)建設標準 （ 根據 2014年 2月實施的房車旅游服務區(qū)浙江省地方標準） （一）接待中心 接待中心功能區(qū)主要含總服務臺、行李和貴重物品寄存間、旅游咨詢點、公用電話、商品銷售處、公共衛(wèi)生間和公共排污口等功能空間。 接待中心的外立面以及裝修裝飾宜具有地方特色。 接待中心應設置在車輛進入服務區(qū)后易于辨識的位置。 室外應設置房車臨時停車位，至少可供兩輛房車同時臨時停泊。 室內外環(huán)境整潔，地面、墻面、天花板、家具和綠色植物等無破損和污漬。 12 總服務臺的接待人員每天應提供至少 18小時的服務，應提供預定、接待、問詢和結賬等服務，宜提供外幣兌換、留言和信用卡結算等服務。 接待中心應提供行李和貴重物品寄存服務，貴重物品寄存處應注意安全和私密。 應提供當?shù)芈糜涡畔?，并提供旅游咨詢服務?（二）營位區(qū) 營位區(qū)主要提供房車停泊，以及配套的洗車、洗衣、通訊、淋浴、露營裝備出租和小物品出租等服務。 營位區(qū)的位置應便于通達接待中心和公共配套設施區(qū)。 營位的布置應與綠化和景觀相協(xié)調。 營位的地面處理應采用生態(tài)停車位的方式。 營位應平坦修建并排水順暢，可常年使用。 營位應預設給水、排水和電源 等接口，設備接口預設的形式應與房車所帶的設備相配套或使用轉換設備。 營位可與乘務車（自駕車）停車位互換使用。以乘務車（自駕車）停車位最小占地面積 16平方米為標準停車位，每一個營位的最小占地面積可以占用三個標準停車位面積達 48平方米。 相鄰兩個營位間隔不小于 3米。 （三）公共配套功能區(qū) 公共配套功能區(qū)主要含餐飲、購物、康體和娛樂等為房車旅游提供除車輛駐停之外的配套服務的功能空間。 應配置至少提供簡餐（含早餐）的餐廳，環(huán)境整潔，溫度適宜，無異味。宜提供送餐服務。 應配置與餐廳連接的廚房。 應配置至少一種康體娛樂設施，包括但不限于成人戶外運動、健身、 提供相應服務。 各類康體娛樂設施應安全、可靠，符合 408、 9272和 7498的要求。 備注：本項目緊鄰金色池塘、茶經餐廳、陽光農場，因此可節(jié)約配套投資。建議適當增加戶外網球場、籃球場、戶外影院等設施。 13 （四）行政后勤區(qū) 行政后勤功能區(qū)主要含辦公室、員工食堂、員工浴室、更衣間、員工宿舍和員工活動室等功能空間。 行政后勤區(qū)域應整潔衛(wèi)生，保持設施完好。 應與接待中心、營位區(qū)和公共配套區(qū)等對客區(qū)域合理連接，并保證員工動線與游客動線不交叉。 三、其他建設要求 （ 根據 2014年 2月實施的房車旅游服務區(qū)浙江省地方標準） 水電設施 供電供水設施 房車營位供電線路應單獨鋪設，供電設備應滿足房車用電的需要，保證 24小時供電。 生活用水應符合 水管應排布至每個營位，并保證 24小時供水。 每個營位應有獨立供水接口， 并提供 15 20米長的軟管。 照明通訊設施 照明設施應統(tǒng)籌設計，遵循安全、美觀和節(jié)能的原則。 照明線路應不穿越道路，無挑空線路。 照明控制宜采用分線路控制或分區(qū)域控制。 應實現(xiàn)移動通信全覆蓋。 應設有方便游客使用的公共電話設施。 應設有廣播裝置。 宜提供寬帶接口或無線網絡服務。 排水排污設施 應有各類污水排放的規(guī)劃設計。 服務區(qū)內產生的污水應納管或經處理后排放。具備條件的服務區(qū)應將污水管接入市政污水管網，不能接入市政污水管網的服務區(qū)應將污水通過集中式污水處理后無害排放，其排放標準應符合 978的要求。 污水管網和相關處理設施能正常使用，應維護完好。 14 衛(wèi)生設施 生活衛(wèi)生設施 公共衛(wèi)生間的建筑外觀和色彩應與環(huán)境相協(xié)調。 公共衛(wèi)生間的標準應不低于 18973中規(guī)定的兩星級標準。 營地公共衛(wèi)生間與最近的營位之間的距離應保持在 150米范圍之內。在營位使用高峰期應根據人流量設置臨時廁所。 營位區(qū)淋浴間的布局應與環(huán)境相協(xié)調，應根據流量設置固定和臨時的淋浴設施。 位區(qū)應設置男女分設的淋浴間，并設置更衣室，配備帶鎖的更衣柜。 浴間的噴頭數(shù)量應按照最低 25人 /個的比例配置。 淋浴區(qū)域與更衣區(qū)域應分隔設置。 淋浴和更衣區(qū)域的地面應進行防滑處理。 營位區(qū)應設置公共盥洗間。 營位區(qū)應提供洗衣服務或配置自助式洗衣機。 垃圾處理設施 垃圾處理應做到日產日清，有專人負責清潔。 垃圾箱應采用阻燃材料，外觀與周圍環(huán)境相協(xié)調。 垃圾箱應有垃圾分類標志（可回收和不可回收），分類收集。 信息服務 導向標志清晰、實用和美觀，導向系統(tǒng)的設置和公共信息圖形符號應符合 B/T 服務區(qū)內各種標識上的文字應至少中英文對照，準確規(guī)范。 應有信息管理系統(tǒng)，能向上級監(jiān)管部門和社會公眾提供信息，能實現(xiàn)服務區(qū)內部各部門之間的信息共享。 應能提供信息查詢服務，包括但不限于：服務區(qū)的詳細介紹、氣象咨詢服務、服務區(qū)周邊景區(qū)和交通介紹等。 所有的收費項目應明碼標價，事先明示。 應以通知、安全警示、區(qū)內廣播和入園提示等形式告知游客各種信息，例如注意事項、活動預告、提醒和安全教育等。 15 服務區(qū)內的服務標準、住宿須知、工作制度和投訴制度等應懸掛明示。 公布投訴、急救和治安等電話號碼。 安全管理 管理 應建立完善的安全管理制度、安全責任制 度和安全教育防范制度。 應有專職人員負責服務區(qū)內的安全、保衛(wèi)工作，有 24 小時安全巡視制度和夜間安全保障措施。 應制定應急預案，并定期進行演練。 應對服務區(qū)內的從業(yè)人員進行安全、消防和衛(wèi)生等方面的知識與技能培訓，使從業(yè)人員掌握有關安全、消防和急救的基本知識與技能。 應保證食品衛(wèi)生安全，注重食品加工流程的衛(wèi)生管理。 服務區(qū)內應公布應急電話，有與當?shù)毓膊块T應急聯(lián)動機制。 對具有一定危險性的探險性娛樂和戶外活動，應在健康、裝備和技能方面對參與者提出要求，并對參與者的生存和自救技能進行指導 。 設施 應在進出口、接待中心和營位區(qū)等重要區(qū)域設置技防設施。 服務區(qū)內凡有危險的地方，應設置安全警示標志。 游泳場所應符合 置水上救生設備和救生員。 應有防動物侵害的防護設施。 消防 房車旅游服務區(qū)內的建筑應符合 服務區(qū)內固定建筑所需要的裝飾材料的燃燒性能等級要求，應符合 應根據營位的布局放置消防器材，消防器材應在有效期內，其配置應按 有關規(guī)定執(zhí)行。 服務區(qū)內不得存放大量易燃物品，少量易燃品（如燒烤時使用的木炭等）應相對集中放置在安全區(qū)域并應有明顯標識。 16 篝火區(qū)和燒烤區(qū)應設置在地域空曠的場所，遠離易燃易爆品。 應制定防火安全制度，有專人負責。 應對游客進行消防安全教育。 醫(yī)療 應設有醫(yī)務室，可以進行簡單的傷口包扎等醫(yī)療服務，能夠協(xié)助進行突發(fā)疾病的救護。 醫(yī)務室位置合理，標志規(guī)范、醒目。 應有與周邊醫(yī)療機構的聯(lián)動機制。 環(huán)境與節(jié)能管理 房車旅游服務區(qū)應根據中華人民共和國環(huán)境保護法及其所在地方的環(huán)境保護主管部門的要求進行規(guī)劃設計，應通過環(huán)評。 服務區(qū)的綠化覆蓋率應不低于 30%。 服務區(qū)應主動承擔環(huán)保社會責任，不開展對生態(tài)環(huán)境有消極影響的活動。 應對從業(yè)人員進行生態(tài)環(huán)境保護教育和培訓。 應運用多種形式對游客進行生態(tài)環(huán)境教育。 宜利用可再生能源（太陽能、風能、水能和沼氣等）為服務區(qū)提供能源。 宜使用節(jié)能型電器。 服務管理 管理要求 應有完善的組織機構，人員配備齊全。 應有完善的管理制度、服務規(guī)范和操作標準。 人員要求 服務區(qū)的工作人員應持證上崗。 應參加旅游部門組織的相關培訓，培訓率達到 90%以上。 工作人員應有良好的服務態(tài)度。 工作人員應穿著制服，佩戴工號牌，并保持制服整潔。 工作人員應用普通話為游客提供服務，并有專人提供英語服務。 應有投訴管理制度，并有專職人員負責受理投訴，有詳細的投訴記錄。 17 目營運 一、營業(yè)時間 營業(yè)時間和收費標準是運營計劃的重要部分，而且一經決定一般不再變更。 決定運營時間時，要考慮有無積雪、氣溫（水管的凍結）、附屬系統(tǒng)、當?shù)氐貐^(qū)的氣候和實際條件。 冬季，營地的關閉時間大約從 12 月至來年的 3月，為期 4個月（根據雨雪天氣而發(fā)生變更）。 根據露營者接待情況，淡旺季情況等，確定營業(yè)時期。通常情況下，由于工作人員的培訓，設備的更新保養(yǎng)和維修等原因，露營地一年內最少休業(yè)兩周左右，同時在營業(yè)期間也應一周一次的全天休業(yè)。 二、收費方法 18 汽車露營地的收費分為門票，衛(wèi)生間，淋浴間等設施的使用費，停車、帳篷搭建等營位費，還有洗衣，電源等的使用費。 建議本營地采用營位費（統(tǒng)一收費，含水 電）這種收費方法。 為了促進淡旺季合理分配客源，鼓勵露營者長時間連續(xù)使用營地，并租賃場地，舉辦團隊活動等。 使用價格表必須張貼在一目了然的位置。 三、使用規(guī)則 制定使用規(guī)則，粘貼在醒目的場所。 使用規(guī)則不但要規(guī)定出入場時間，而且要明確標記禁止在未規(guī)定的范圍內用火、燃放鞭炮以及垃圾的分類處理、營地內的安全規(guī)定和其他各類注意事項。 一般不應限制帶寵物進入場地，但是必須徹底加強規(guī)范。 使用規(guī)則是保持營地秩序，營造快樂露營氛圍的制度。對違反者應采取嚴肅處理，情節(jié)惡劣者應勸其退出營地。 四、預約體制 黃金周、暑 假、周末等時段可能會產生集中使用營地的傾向，所以事先預約是有必要的。事先預約可以確保露營者的利益，避免混亂，方便露營者的使用?，F(xiàn)在 99%的露營地都有預約體制，采用電話，傳真，信件和窗口預約等各種辦法。 為了增加營地的使用率要盡可能的接受預約。在接受團體和多個家庭一起預約的情況下，要合理分配營區(qū)，分配營區(qū)時還要考慮到露營者的露營水平等各方面因素。 五、購物、租借 商店的設置可以為露營者提供便利，商店銷售的商品以露營用品（消耗品）為主，同時兼營日用品、食品、土產品等，還要參考其它營地的銷售經驗收集暢銷產品的資 料。 租借中心和商店一樣是為露營者提供服務的設施，租借用品包括： 露營用品（帳篷、應急燈、桌椅板凳、睡袋棉被等） 炊事用品（小爐子、鍋、鍋灶、燒烤爐等用具） 體育休閑用品（羽毛球、釣具等用品） 19 六、促銷 節(jié)假日、慶祝日的促銷 通過策劃一些慶祝日，如音樂會、演唱會、藝術節(jié)、汽車試駕、啤酒推廣活動等。以促進露營者之間的交流為目的，尋求露營地與個汽車、啤酒廠商等的合作、共同舉辦。 在營地舉辦特殊活動時，合理安排場所，確保不干擾其它露營者。 淡季及休業(yè)時的促銷 淡季時需要以特價的方式來銷售，如提早入營時間、延長退營時間、租金打折等。 建議針對在淡季有可能使用營地的老人階層、企事業(yè)單位團體的會議和娛樂活動等推出優(yōu)惠措施。 七、收支計劃 收入 汽車露營地的收入包括：停車費、宿泊設施利用費、 浴、洗衣間使用費、商店銷售額、租借收入等。在以上收入中占最大份額的是停車費，約占全部收入的六 車位的使用率一般在 10 35%之間，使用率的提高自然會帶來各方面營業(yè)額的提高。 支出 主要支出為員工工資，管理費，材料費，水電費，廣告宣傳費等。其中人員工資份額最大，占總支出的 4 6成。 20 目投資收益預估 一、項目投資預估 （項目投資總額約為 1 房車 營地 數(shù)量 價格 道路工程 平方米 3000 200 排水溝 米 1000 180 營位 平方米 2400 200 帳篷區(qū) 平方米 1000 160 公共廁所 座 2 80000 房車 營位配套設施 套 30 8000 帳篷營位配套設施 套 50 5000 接待中心 平方米 200 4000 環(huán)衛(wèi)設施 項 1 40000 室外管網工程 室外給水管網 米 1500 320 室外排水管網 米 1500 600 電力管線 米 1000 180 通信管線 米 1000 140 其它設施設備 變壓器 套 1 120000 污水處理設備 套 1 80000 垃圾收集點 個 2 30000 垃圾箱 個 30 600 標志標牌 項 1 20000 目需要制定靈活開放的投資政策，廣泛吸收各種私有資金，靈活運用合作合資等多種 21 資金融入形式。堅持誰投資、誰受益原則，調動各方面的積極性，鼓勵合作開發(fā)營地及周邊旅游資源、建設配套旅游項目。 二、收入預估 項目建成以后，能吸引更多市民來體驗房車露營、旅游，項目的實施定能形成強大的磁場，引領新一輪的休閑潮流。項目建設房車營位 30 個，帳篷營位 50 個，接待人數(shù)在100 300 人，平均 150 人。除去冬季、下雨等天氣因素， 全年經營天數(shù)以 60%計，以 219天計。 項目年度收益 項目 接待力 平圴接待率 接待時間 單價 收益總額 房車營位出租 30 個 50% 219 250 元（含水電） 82 萬元 小帳篷營位 +草坪 +燒烤架 +露天電影 44 個 50% 219 200 元（含水電） 96 萬元 大帳篷 +草坪 +燒烤架 +露天電影 6 個 50% 219 1600 元 105 萬元 露營用具 150 人 15% 219 100 元 49 萬元 土特產 150 人 35% 219 30 元 34 萬元 合計 366 萬元 其他： 1、旅游接待收入 游客進入某項目，考慮到大多數(shù)人都會去陽光農場體驗園體驗田園風光，門票按 20 元 /人計算，則每年的旅游接待收入為 150人 *50%* 20元 /人 * 219天 =33萬元。 2、餐飲娛樂收入 游客進入金色池塘、茶經餐廳內，餐飲、釣魚等消費收入為按人均 100 元計算。所以每年的餐飲娛樂收入為 150 人 *20%*100元 /人 * 219天 =66萬元 。 3、和房車公司一起合作，場地出租，進行房車展銷、房車體驗等收入。 22 目效益分析 一、社會效益 該項目的建設，不僅標志著某項目項目將形成一個新的經濟增長點，而且可以改善、整合與旅游業(yè)相關的市場資源，使之得到有效配置；就近吸納農村剩余勞動力，帶動當?shù)剞r民就業(yè)，促進農村和諧。保護和改善農業(yè)生態(tài)環(huán)境，塑造良好的鄉(xiāng)村文化，提高農民的生活質量和環(huán)境質量等?？傊?，該項目將對區(qū)域內的社會穩(wěn)定和全面建設小康社會起到積極的促進作用。 二、生態(tài)效益 房車營地開發(fā)的首要工作就是環(huán)境的美化、道路的建設與整治、景觀建設、基礎設施建設等，這些舉措都對項目區(qū)內的生態(tài)環(huán)境平衡起著積極的促進作用。該項目一旦進入建設階段，將充分融入先 進環(huán)境保護理念及成熟的環(huán)保經驗，對當?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境進行重點保護，努力改善生態(tài)環(huán)境。項目建成后，將形成一個集休閑、度假、觀光、露營為一體的生態(tài)鄉(xiāng)村旅游區(qū)，將進一步改善區(qū)域的生態(tài)環(huán)境，提高本地區(qū)的環(huán)境質量。 三、經濟效益 23 本項目直接產生經濟收入 366 萬元 /年，帶動周邊景景點收入 99 萬元 /年。項目建設以其高標準的營地基礎設施、優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境營造、規(guī)范的服務以及周邊豐富的休閑游樂活動吸引游客，實現(xiàn)產業(yè)升級、提質增效的重要內容，又將有力帶動當?shù)剞r村產業(yè)結構調整，讓房車經濟與觀光旅游相結合，充分體現(xiàn)生態(tài)、經濟、休閑功能，并以其巨大的輻射能量拉動 周邊景點及其他相關產業(yè)的發(fā)展，有效的促進地方經濟的騰飛。 目風險分析 一、 市場風險 1、風險分析 房車露營是一項充分體現(xiàn)露營者個性，自由的活動，因此游客選擇旅游地具有較大的自主性，客源規(guī)?？赡芘c預期發(fā)生偏離；周邊旅游景點、景區(qū)對房車露營的消費群體具有一定的可選擇性，營地需要有足夠的吸引力使游客停住，特別是有車族的高端消費群體對營地建設、景區(qū)特色及其周邊設施提出了較高要求，具有一定的市場風險；由于氣候的制約，每年房車露營活動最好的時間集中在 5月 10 月份，營地盈利能力可能會大幅下降。 2、風險控制對策 豐富營地內的富有吸引力的因素，完善軟硬件配套設施，鎖定高端消費市場，制定針對性的營銷方案。加大營銷力度， 增強市場營銷的深度和廣度，積極進行市場宣傳和推廣，爭取更多的客源市場。 二、政策風險 24 1、風險分析 房車露營活動是綜合性的旅游開發(fā)項目，涉及到汽車、體育、文化、旅游、環(huán)保、房地產開發(fā)、交通管理、社會治安等等領域及行業(yè)，牽涉的各級部門多，存在一定的政策風險；同時，鑒于現(xiàn)階段房車露營國內的發(fā)展狀況，房車露營活動的開展得力于當?shù)卣块T的引導，因此，在實際操作過程中，具有一定的政府指導性，市場作用弱化，經營存在風險。 2、風險控制對策 對項目進行進一步充分論證，建立快捷有效的信息收集和反饋機制，綜合考慮各種情況的概率，安排好各個環(huán)節(jié)的人員、資金等事宜，做好應對；在政府引導、政策支持的背景下，充分發(fā)揮市場作用，運用市場手段進行運營。 三、運營風險 1、風險分析 房車露營活動在國內還處于起步階段，露營地建設還沒有標準可循，因此露營地的經營、管理沒有經驗可以參考，運營存在較大的風險。此外，專業(yè)人才不足，讓經營面臨嚴重管理風險，目前露營地建設的專業(yè)設計人才、露營地經營過程中專業(yè)的管理人員和服務人員嚴重短缺，讓經營管理面臨很大不可測風險。 2、風 險控制對策 借鑒國外成熟的房車露營建設和管理經驗，結合盤錦地理區(qū)位、資源特色形成適合盤錦房車露營發(fā)展的管理方式和方法。引進其他相關行業(yè)管理人才并積極培育房車露營自己的管理人才、經營人才。 四、投資風險 1、風險分析 房車營地投資經營在開發(fā)建設過程中還面臨眾多的投資風險。旅游開發(fā)較為復雜，涵蓋的內容包括旅游經營權、土地政策、生態(tài)環(huán)保規(guī)定等，所涉及的環(huán)節(jié)多，如規(guī)劃、融資、景觀打造等，牽涉的部門多，存在一定的投資政策風險。另外國家政策變化，法律修訂，都將對項目開發(fā)建設與生產經營產生重大影響。 投資回收也面臨較大風險。旅游開發(fā)涉及資金多，項目在實施過程中，會受到不可預見因素的影響，造成建設工期、成本和質量的不確定性，存在一定風險，在項目經營建設過程，在短期內要有一個調整、適應過程，具有一定的風險因素。 25 2、風險控制對策 精心策劃，組織施工，降低固定資產投資。加強建設經營手續(xù)審批工作，減少違規(guī)建設 經營現(xiàn)象。積極進行營銷宣傳。建立穩(wěn)定客源渠道。 告總結 我國旅游業(yè)發(fā)展了 30多年，已躍身為世界第三旅游大國。 2011年國內旅游人數(shù)已達 當中已經有相當一部分人具 備了房車露營、休閑度假等高端旅游的消費能力。與旅游景區(qū)相結合發(fā)展露營地的建設，將有助于引導一部分觀光游客進入房車露營、休閑度假的高端旅游的消費領域，這將有利于調整旅游產業(yè)結構，增加旅游業(yè)收入，提高旅游業(yè)對國 民經濟發(fā)展的貢獻